Apartamento T2, 70 m² em Vialonga, Vila Franca de Xira
Apartamento T2 com 70 m² em Vialonga, Vila Franca de Xira, à venda por 249 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 136 982 €, 31,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 70 m², construído em 1990, certificado energético C. Localizado em rua 25 de Abril, freguesia de Vialonga, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. Esta propriedade beneficia de três fachadas, melhorando a exposição solar e a circulação de ar, fatores-chave para a eficiência energética e o conforto geral.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €249,900 está significativamente acima do valor justo de €136,982, indicando uma sobrevalorização de €112,918 (45.2%). Esta avaliação sugere que a propriedade não é um investimento favorável ao seu preço atual de listagem.
Avaliação
Valor justo estimado em €136,982 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €249,900 situa-se €112,918 (45.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €249,900 face à base da zona de rua 25 de Abril de €214,340 (€3,062/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 62/100 (Condição 65 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 63). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua 25 de Abril
Base da zona €214,340 + condição -€13,891 + localização +€12,203 = valor justo estimado de €136,982 (€1,957/m²), uma diferença de €112,918 (45.2%) face ao preço pedido de €249,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua 25 de Abril | Imóvel em análise | €249,900 | €3,570 | — | 65 | 72 |
| rua dos Lusíadas | Ativo | €339,000 | €4,843 | 35.7% | — | 74 |
| Póvoa de Santa Iria e Forte da Casa · 4a7fa1 | Ativo | €339,000 | €4,843 | 35.7% | 50 | 75 |
| largo Luís de Camões, 4 | Ativo | €265,000 | €3,581 | 0.3% | 72 | 71 |
| rua Antero de Quental, 13 | Ativo | €265,000 | €4,206 | 17.8% | 65 | 69 |
| Mediana | €302,000 | €4,525 | 26.7% | 65 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Vialonga está listada por €249,900, representando um gap significativo de 45,2% em comparação com o seu valor justo de €136,982, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 4,3% e uma classificação de vizinhança de 72/100, os potenciais retornos de arrendamento de longo prazo podem não justificar o preço elevado. Arrendamento para famílias Embora a propriedade ofereça dois quartos em uma área suburbana atraente para quem se desloca, seu gap de avaliação sugere que pode não ser um investimento prudente para arrendamentos familiares devido ao seu preço sobrevalorizado de €249,900. Além disso, com uma pontuação de condição de 62/100, quaisquer melhorias necessárias poderiam diminuir ainda mais o rendimento já baixo de 4,3%. Compra e manutenção Dado o preço de listagem atual de €249,900 e um valor justo notável de €136,982, esta propriedade está claramente sobrevalorizada, o que impacta sua adequação para uma estratégia de compra e manutenção. Os investidores podem achar que o rendimento decepcionante de 4,3% não compensará o preço elevado de aquisição a longo prazo.
Riscos
Risco de Dependência Económica O imóvel tem uma pontuação de estabilidade económica moderada de 75, o que pode levar a uma vulnerabilidade durante crises económicas que podem afetar a retenção de inquilinos e a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 287 869 €
- Capital próprio necessário
- 87 949 €
- Prestação mensal
- 849 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -386 €
- Preço249 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8099 €
- Imposto do Selo (escritura)1999 €
- Imposto do Selo (crédito)1200 €
- Escritura, registo e banco2100 €
- Obras24 572 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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