Apartamento T2, 76 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada
Apartamento T2 com 76 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, à venda por 520 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 224 065 €, 36,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 76 m², construído em 2004, certificado energético C. Localizado freguesia de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento inclui duas agradáveis varandas que oferecem vistas serenas das florestas de pinheiros circundantes, aprimorando a qualidade de vida neste ambiente tranquilo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €520,000 excede o valor justo de €224,065 em €295,935, representando uma marcação significativa de 56.9%. A propriedade está claramente sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €224,065 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €520,000 situa-se €295,935 (56.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €520,000 face à base da zona de Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, Setúbal de €263,188 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 72/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 74). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 59/100 (Mercado habitacional 55 · Serviços 60 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, Setúbal
Base da zona €263,188 + condição -€3,325 + localização +€7,902 = valor justo estimado de €224,065 (€2,948/m²), uma diferença de €295,935 (56.9%) face ao preço pedido de €520,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Charneca de Caparica e Sobreda · d7a48e | Imóvel em análise | €520,000 | €6,842 | — | 70 | 59 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · 6fbdf4 | Ativo | €494,500 | €6,181 | 9.7% | 72 | 64 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · 6d51fd | Ativo | €520,000 | €4,727 | 30.9% | — | 69 |
| rua António Sardinha, 9 | Ativo | €429,900 | €4,478 | 34.6% | 79 | 75 |
| rua dos Pinheiros, 22 | Ativo | €615,000 | €4,920 | 28.1% | 75 | 69 |
| Mediana | €507,250 | €4,824 | 29.5% | 75 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Com uma diferença de 56,9% em relação ao valor justo, esta propriedade está claramente sobrevalorizada, sugerindo ineficiências significativas no mercado que são desfavoráveis para o investimento em arrendamento a longo prazo. Um rendimento bruto de apenas 3% indica ainda que o investimento pode não gerar retornos suficientes em relação ao custo de aquisição. Arrendamento familiar O alto preço de listagem de €520,000 em comparação com o valor justo de €224,065 sugere que a propriedade está sobrevalorizada, diminuindo a sua atratividade para fins de arrendamento familiar. Além disso, a classificação do bairro de 59/100 indica uma moderada desejabilidade, que pode não atrair inquilinos familiares a tal preço elevado. Compra e manutenção Esta propriedade, com um preço de €520,000 e classificada como sobrevalorizada em relação a um valor justo de €224,065, apresenta uma barreira significativa para estratégias de compra e manutenção voltadas para a valorização do capital. As condições atuais, com um rendimento bruto de apenas 3%, não justificam o alto custo de entrada, tornando arriscadas as estratégias de investimento a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 50/100 indica um potencial para flutuações nas condições económicas locais, o que pode impactar negativamente a procura de inquilinos e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 572 412 €
- Capital próprio necessário
- 156 412 €
- Prestação mensal
- 1754 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1166 €
- Preço520 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 900 €
- Imposto do Selo (escritura)4160 €
- Imposto do Selo (crédito)2496 €
- Escritura, registo e banco2748 €
- Obras14 108 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 56.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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