Apartamento T4, 111 m² em Alvalade, Lisboa
Apartamento T4 com 111 m² em Alvalade, Lisboa, à venda por 549 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 107 881 €, 44,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 111 m², certificado energético E. Localizado em rua Afonso Lopes Vieira, freguesia de Alvalade, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A localização do apartamento adjacente aos vibrantes espaços de mercado de Alvalade amplifica seu potencial de investimento, enquanto a proximidade a linhas de transporte público chave aumenta o apelo para inquilinos após a renovação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €549,000 está significativamente acima do valor justo de €107,881, indicando que está acima do valor justo em €441,119 (80,3%). Esta diferença substancial levanta preocupações sobre o potencial de valorização do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €107,881 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €549,000 situa-se €441,119 (80.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €549,000 face à base da zona de rua Afonso Lopes Vieira de €572,649 (€5,159/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 25/100 (Condição 18 · Materiais 30 · Dimensões das divisões 35). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Afonso Lopes Vieira
Base da zona €572,649 + condição -€86,719 + localização +€18,332 = valor justo estimado de €107,881 (€972/m²), uma diferença de €441,119 (80.3%) face ao preço pedido de €549,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Afonso Lopes Vieira | Imóvel em análise | €549,000 | €4,946 | — | 18 | 76 |
| avenida de Roma | Ativo | €498,000 | €3,507 | 29.1% | — | 81 |
| Areeiro · 1e5fe9 | Ativo | €448,000 | €4,978 | 0.6% | 20 | 84 |
| rua Conde de Monsaraz | Ativo | €320,000 | €6,809 | 37.7% | 40 | 86 |
| Areeiro · 38c179 | Ativo | €460,000 | €4,299 | 13.1% | 42 | 90 |
| Mediana | €454,000 | €4,639 | 6.2% | 40 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €549,000 em comparação com um valor justo de €107,881, indicando uma diferença substancial de 80,3%. O rendimento bruto de 3,8% sugere que este investimento pode não gerar retornos satisfatórios a longo prazo. Compra e manutenção Dada a elevada expectativa de preço e o valor justo estimado a ser significativamente inferior, investir nesta propriedade para a estratégia de compra e manutenção é questionável. Com uma pontuação de condição de apenas 25/100 e uma diferença de 80,3%, a valorização potencial pode não compensar o sobrepagamento inicial. Arrendamento familiar Embora o bairro apresente uma boa classificação de qualidade de 76/100, o elevado preço de lista em relação ao valor justo torna esta propriedade uma má escolha para arrendamento familiar. A combinação de baixa condição e alto preço indica que pode não atrair famílias que busquem opções de habitação confiáveis e acessíveis.
Riscos
Risco da rotatividade de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância maiores e flutuações na renda de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 689 040 €
- Capital próprio necessário
- 249 840 €
- Prestação mensal
- 1923 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1135 €
- Preço549 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões31 220 €
- Imposto do Selo (escritura)4392 €
- Imposto do Selo (crédito)2635 €
- Escritura, registo e banco2818 €
- Obras98 975 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
As contribuições são públicas e mostradas com o nome e função do autor. Os links publicados por utilizadores não são endossados pela Private Markets.
Inicie sessão para continuar
Por favor, inicie sessão ou crie uma conta para aceder a esta página.
Ainda não há publicações para este imóvel.
Imóveis semelhantes
Marvila, Lisboa, Lisboa
Apartamento | 3 qts | 2 wc | 100 m² | Construído 1984
Marvila, Lisboa, Lisboa
Apartamento | 4 qts | 2 wc | 110 m² | Construído 2009
São Domingos de Benfica, Lisboa, Lisboa
Apartamento | 3 qts | 1 wc | 82 m²
Olivais, Lisboa, Lisboa
Apartamento | 3 qts | 1 wc | 80 m² | Construído 1969
Olivais, Lisboa, Lisboa
Apartamento | 3 qts | 1 wc | 68 m²
São Domingos de Benfica, Lisboa, Lisboa
Apartamento | 4 qts | 2 wc | 106 m²
- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (25/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 80.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
Inicie sessão para comprar o relatório ou usar um crédito