Apartamento T2, 97 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada
Apartamento T2 com 97 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, à venda por 510 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 306 125 €, 28,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 97 m², construído em 2005, certificado energético B. Localizado em rua dos Ciprestes, 80, freguesia de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Esta propriedade apresenta vistas fantásticas e desimpedidas para o campo de golfe, uma barra de tração e uma área de treino exterior, aumentando o seu atrativo para os entusiastas do fitness.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €510,000 está significativamente acima do valor justo de €306,125, fazendo desta propriedade estar sobrevalorizada em €203,875 (40.0%). Isso reflete uma discrepância notável que potenciais investidores devem considerar cuidadosamente.
Avaliação
Valor justo estimado em €306,125 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €510,000 situa-se €203,875 (40.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €510,000 face à base da zona de rua dos Ciprestes, 80 de €335,911 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 69/100 (Mercado habitacional 65 · Serviços 60 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua dos Ciprestes, 80
Base da zona €335,911 + condição +€4,698 + localização +€21,290 = valor justo estimado de €306,125 (€3,156/m²), uma diferença de €203,875 (40.0%) face ao preço pedido de €510,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Ciprestes, 80 | Imóvel em análise | €510,000 | €5,258 | — | 75 | 69 |
| rua António Sardinha, 9 | Ativo | €429,900 | €4,478 | 14.8% | 79 | 75 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · d7a48e | Ativo | €520,000 | €6,842 | 30.1% | 70 | 59 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · 6fbdf4 | Ativo | €494,500 | €6,181 | 17.6% | 72 | 64 |
| rua dos Pinheiros, 22 | Ativo | €615,000 | €4,920 | 6.4% | 75 | 69 |
| Mediana | €507,250 | €5,551 | 5.6% | 74 | 67 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade apresenta um rendimento bruto de 3,2%, indicando um potencial de fluxo de caixa limitado, dado o seu significativo diferencial de 40,0% em relação ao valor justo. O preço de €510,000 sugere um ativo sobrevalorizado que pode ter dificuldades em produzir retornos significativos para investidores de arrendamento de longo prazo. Arrendamento familiar Embora a localização ofereça conforto suburbano e acesso às comodidades de Lisboa, o preço de listagem de €510,000 está consideravelmente acima do valor justo de €306,125, tornando-a uma opção pouco atraente para investidores de arrendamento familiar. As classificações de condição e vizinhança, embora razoáveis, não justificam o elevado preço, sinalizando que as famílias podem procurar alternativas mais acessíveis. Comprar e manter Com um diferencial de valor atual de 40,0% e um rendimento bruto de apenas 3,2%, esta propriedade não é uma candidata adequada para uma estratégia de compra e manutenção. Os investidores podem descobrir que o alto preço pedido de €510,000 não está alinhado com a natureza promissora, mas sobrevalorizada, deste ativo, limitando potencialmente o crescimento financeiro a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com as pontuações de estabilidade económica e estabilidade de inquilinos ambas em 70/100, existe um risco significativo de flutuações de mercado afetarem a retenção de inquilinos e a estabilidade da receita de toda a propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 555 522 €
- Capital próprio necessário
- 147 522 €
- Prestação mensal
- 1720 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1074 €
- Preço510 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4080 €
- Imposto do Selo (crédito)2448 €
- Escritura, registo e banco2724 €
- Obras8170 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 40.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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