Edifício de uso misto, 300 m² em Loures
Edifício de uso misto com 300 m² em Loures, à venda por 480 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 438 038 €, 8% abaixo do preço pedido.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 0 casas de banho de 300 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Loures, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade serviu anteriormente como sede do Loures Sports Group, oferecendo um significado histórico único e potencial para reabilitação num projeto focado na comunidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €480,000 está €41,962 (8.7%) acima do valor justo de €438,038, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere que os potenciais compradores devem ter cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €438,038 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €480,000 situa-se €41,962 (8.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €480,000 face à base da zona de Loures, Loures, Lisbon de €1,065,300 (€3,551/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 30/100 (Condição 25 · Materiais 30 · Dimensões das divisões 40). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 80 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Loures, Loures, Lisbon
Base da zona €1,065,300 + condição -€210,938 + localização +€54,676 = valor justo estimado de €438,038 (€1,460/m²), uma diferença de €41,962 (8.7%) face ao preço pedido de €480,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loures · c1f270 | Imóvel em análise | €480,000 | €1,600 | — | 25 | 73 |
| Loures · 8d9f5f | Ativo | €300,000 | €369 | 76.9% | — | 68 |
| praceta Marquês Castelo Melhor | Ativo | €259,000 | €3,364 | 110.2% | 25 | 71 |
| rua Alves Redol, 4 | Ativo | €299,000 | €3,051 | 90.7% | 55 | 70 |
| rua Angola, 7 | Ativo | €250,000 | €2,427 | 51.7% | 55 | 73 |
| Mediana | €279,000 | €2,739 | 71.2% | 55 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, a €480,000, está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €438,038, apresentando uma diferença de 8,7%. Com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de condição de apenas 30/100, pode ter dificuldades para atrair inquilinos a longo prazo, apesar da sua localização na periferia de Lisboa. Arrendamento Familiar A €480,000, a propriedade excede o seu valor justo de €438,038 em 8,7%, indicando um desafio de preços para potenciais arrendatários familiares. Embora a qualidade do bairro tenha uma boa pontuação de 73/100, a baixa avaliação de condição diminui a sua atratividade para famílias que procuram espaços de vida confortáveis. Comprar e Manter O preço pedido de €480,000 coloca esta propriedade acima do seu valor justo de €438,038, levando a preocupações sobre a viabilidade do investimento a longo prazo. Dado o seu rendimento de 0% e a baixa pontuação de condição, manter este ativo pode não gerar os retornos esperados nas condições atuais do mercado. Não é ideal para: A propriedade não é adequada para o mercado de luxo, arrendamentos de férias de curto prazo ou alojamento estudantil devido ao seu alto preço e à sua condição precária.
Riscos
Risco de Inadimplência de Inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica uma probabilidade moderada de rotatividade de inquilinos e potencial vacância, o que pode afetar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 769 496 €
- Capital próprio necessário
- 385 496 €
- Prestação mensal
- 1619 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2044 €
- Preço480 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3840 €
- Imposto do Selo (crédito)2304 €
- Escritura, registo e banco2652 €
- Obras255 000 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (30/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 8.7% acima do valor justo.
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