Moradia T5, 243 m² em Vilar, Cadaval
Moradia T5 com 243 m² em Vilar, Cadaval, à venda por 269 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 172 007 €, 26,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T5 com 3 casas de banho de 243 m², construído em 1951, certificado energético D. Localizado em rua das Flores, 26, freguesia de Vilar, concelho de Cadaval, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui um espaço ao ar livre versátil com jardins em dois níveis e uma área dedicada ao churrasco, promovendo um ambiente ideal para reuniões e relaxamento ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €269,900 está significativamente acima do valor justo de €172,007, representando uma sobrevalorização de €97,893, ou 36.3%. Esta propriedade é considerada acima do valor justo com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €172,007 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €269,900 situa-se €97,893 (36.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €269,900 face à base da zona de rua das Flores, 26 de €325,620 (€1,340/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 60/100 (Condição 62 · Materiais 55 · Dimensões das divisões 66). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 57/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua das Flores, 26
Base da zona €325,620 + condição -€55,814 + localização +€6,205 = valor justo estimado de €172,007 (€708/m²), uma diferença de €97,893 (36.3%) face ao preço pedido de €269,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Flores, 26 | Imóvel em análise | €269,900 | €1,111 | — | 62 | 57 |
| Vila Verde dos Francos · cfe233 | Ativo | €210,000 | €1,944 | 75.1% | 60 | 59 |
| Lamas e Cercal · cfe12f | Ativo | €367,000 | €2,134 | 92.1% | 70 | 59 |
| Lamas e Cercal · 96c31c | Ativo | €255,000 | €2,576 | 131.9% | 70 | 57 |
| travessa dos Parentes | Ativo | €160,000 | €2,000 | 80.1% | — | 60 |
| Mediana | €232,500 | €2,067 | 86.1% | 70 | 59 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está listada por €269,900, o que reflete uma sobrevalorização de 36,3% em comparação com o seu valor justo de €172,007, tornando-se um investimento imprudente para arrendamento a longo prazo devido à falta de rendimento. Com uma classificação de estado de apenas 60/100 e uma pontuação de qualidade de bairro de 57/100, o potencial para inquilinos estáveis a longo prazo pode ser limitado. Arrendamento para commuters Embora a propriedade esteja posicionada perto de Lisboa, o seu preço elevado de €269,900 em relação ao valor justo de €172,007 indica uma lacuna significativa que desincentiva o seu apelo para arrendamentos de commuters. Dada a ausência de rendimento bruto e a qualidade média do bairro, as perspetivas de geração de receita fiável a partir de commuters são, no melhor dos casos, questionáveis.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos As baixas pontuações de 60/100 tanto em estabilidade económica como em estabilidade de inquilinos indicam uma vulnerabilidade potencial a recessões económicas e alta rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e instabilidade na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 378 163 €
- Capital próprio necessário
- 162 243 €
- Prestação mensal
- 907 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1121 €
- Preço269 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9499 €
- Imposto do Selo (escritura)2159 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras93 162 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 36.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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