Moradia T4, 168 m² em Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra, Setúbal
Moradia T4 com 168 m² em Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra, Setúbal, à venda por 575 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 276 548 €, 34,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 168 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra, concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade inclui um amplo lounge exterior com casa de banho, aumentando a sua atratividade para entreter a família e amigos junto à piscina privada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €575,000 está substancialmente acima do valor justo de €276,548, representando um excesso de €298,452 (51.9%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €276,548 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €575,000 situa-se €298,452 (51.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €575,000 face à base da zona de Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra, Setúbal, Setúbal de €479,136 (€2,852/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 53/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 55 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra, Setúbal, Setúbal
Base da zona €479,136 + condição +€6,563 + localização +€3,201 = valor justo estimado de €276,548 (€1,646/m²), uma diferença de €298,452 (51.9%) face ao preço pedido de €575,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 65a436 | Imóvel em análise | €575,000 | €3,423 | — | 75 | 53 |
| rua da Liberdade | Ativo | €575,000 | €2,396 | 30.0% | 70 | 54 |
| rua da Estefanilha Quinta do Fidalgo, 4 | Ativo | €495,000 | €2,552 | 25.5% | 70 | 59 |
| Setúbal (São Sebastião) · 25f65b | Ativo | €495,000 | €3,322 | 2.9% | 80 | 48 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 9569f1 | Ativo | €595,000 | €2,479 | 27.6% | 75 | 56 |
| Mediana | €535,000 | €2,516 | 26.5% | 73 | 55 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta casa de 4 quartos em Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra está sobrevalorizada a €575,000 em comparação com o seu valor justo de €276,548, indicando uma diferença significativa de 51.9%. Com um rendimento bruto de apenas 3.1%, o potencial de investimento a longo prazo parece limitado, dado a falta de acesso a grandes centros de emprego e uma classificação de vizinhança de 53/100. Family rental Com a propriedade a um preço bem acima do seu valor justo, pode ter dificuldade em atrair inquilinos de qualidade a longo prazo, tornando-se uma opção menos favorável para arrendamentos familiares. As comodidades do bairro e a qualidade dos inquilinos estão abaixo da média, diminuindo ainda mais o seu apelo para famílias que buscam opções de habitação estáveis. Not ideal for A propriedade não é adequada para o mercado de luxo, uma vez que a sua classificação de condição de 78/100 e a classificação do bairro de 53/100 não justificam um preço premium. Da mesma forma, não é uma opção viável para alojamento estudantil ou arrendamentos de curto prazo devido ao acesso limitado a centros de emprego e educação.
Riscos
Possível turnover de inquilinos O índice de estabilidade económica de 50/100 sugere um risco de recessão económica, que, em conjunto com um índice de estabilidade de inquilinos de 60/100, pode resultar em um aumento do turnover de inquilinos, impactando negativamente a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 634 422 €
- Capital próprio necessário
- 174 422 €
- Prestação mensal
- 1939 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1215 €
- Preço575 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões33 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4600 €
- Imposto do Selo (crédito)2760 €
- Escritura, registo e banco2880 €
- Obras15 882 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 51.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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