Apartamento T4, 174 m² em Loures
Apartamento T4 com 174 m² em Loures, à venda por 820 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 405 904 €, 33,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 4 casas de banho de 174 m², construído em 2022, certificado energético A. Localizado freguesia de Loures, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui dois grandes varandas com vistas panorâmicas sobre as zonas húmidas, melhorando tanto a tranquilidade como o espaço exterior numa localização privilegiada. Garagem: Inclui box garagem segura para conveniência e armazenamento adicional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de asking de €820,000 está significativamente acima do valor justo de €405,904, representando uma sobrevalorização de €414,096 (50.5%). Esta propriedade está sobrevalorizada com base na análise de mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €405,904 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €820,000 situa-se €414,096 (50.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €820,000 face à base da zona de Loures, Loures, Lisbon de €634,230 (€3,645/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Loures, Loures, Lisbon
Base da zona €634,230 + condição +€19,847 + localização +€41,363 = valor justo estimado de €405,904 (€2,333/m²), uma diferença de €414,096 (50.5%) face ao preço pedido de €820,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loures · 65a61c | Imóvel em análise | €820,000 | €4,713 | — | 80 | 80 |
| Loures · 6fba08 | Ativo | €680,000 | €2,944 | 37.5% | 75 | 76 |
| rua Mário Eloy Pereira S / N | Ativo | €485,000 | €4,145 | 12.0% | 77 | 75 |
| rua João Gonçalves Zarco, 2 | Ativo | €585,000 | €3,545 | 24.8% | 75 | 74 |
| praça António Nobre | Ativo | €407,500 | €3,844 | 18.4% | 73 | 73 |
| Mediana | €535,000 | €3,695 | 21.6% | 75 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 4 quartos em Loures está sobrevalorizado a €820,000 em comparação com o valor justo de €405,904, representando uma diferença de 50.5%. Com um rendimento bruto de apenas 3.2%, o retorno financeiro de um arrendamento de longo prazo neste imóvel não é atraente dada a sua custa. Compra e manutenção Enquanto as estratégias de compra e manutenção normalmente se beneficiam da valorização imobiliária, o preço atual deste apartamento supera em muito o seu valor justo de €405,904, indicando que está sobrevalorizado. Os investidores podem encontrar melhores oportunidades em outros locais, uma vez que os retornos potenciais são limitados devido ao preço inflacionado pedido. Arrendamento familiar Este imóvel de 4 quartos em Loures está sobrevalorizado, sendo oferecido a €820,000 em comparação com uma avaliação justa de €405,904, resultando numa disparidade significativa de 50.5%. Com um rendimento bruto de apenas 3.2%, o investimento não apresenta uma opção convincente para arrendamentos familiares nas condições atuais do mercado.
Riscos
Risco de instabilidade dos inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos que afete a estabilidade da receita de aluguer e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 885 257 €
- Capital próprio necessário
- 229 257 €
- Prestação mensal
- 2787 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1669 €
- Preço820 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões49 200 €
- Imposto do Selo (escritura)6560 €
- Imposto do Selo (crédito)3936 €
- Escritura, registo e banco3468 €
- Obras2093 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 50.5% acima do valor justo.
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