Apartamento T4, 224 m² em Milheiros, Maia
Apartamento T4 com 224 m² em Milheiros, Maia, à venda por 739 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 386 120 €, 32,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 4 casas de banho de 224 m², construído em 2006, certificado energético C. Localizado em travessa Manuel Vieira Neves da Cruz, freguesia de Milheiros, concelho de Maia, distrito de Porto. Este apartamento apresenta um amplo terraço com uma área de churrasco embutida, ideal para entretenimento ao ar livre, complementado por vistas desimpedidas e excelente exposição solar ao longo do dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €739,000 está significativamente acima do valor justo de €386,120, resultando numa discrepância de €352,880 (47.8%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €386,120 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €739,000 situa-se €352,880 (47.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €739,000 face à base da zona de travessa Manuel Vieira Neves da Cruz de €618,016 (€2,759/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 76 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
travessa Manuel Vieira Neves da Cruz
Base da zona €618,016 + condição +€15,050 + localização +€31,262 = valor justo estimado de €386,120 (€1,724/m²), uma diferença de €352,880 (47.8%) face ao preço pedido de €739,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa Manuel Vieira Neves da Cruz | Imóvel em análise | €739,000 | €3,299 | — | 76 | 73 |
| Cidade da Maia · 1e66e5 | Ativo | €845,000 | €2,500 | 24.2% | 79 | 74 |
| Ermesinde · dee5bd | Ativo | €360,000 | €2,483 | 24.7% | 85 | 73 |
| travessa Manuel Vieira Neves da Cruz S / N | Ativo | €739,000 | €2,019 | 38.8% | 74 | 73 |
| Águas Santas · 090212 | Ativo | €370,000 | €2,500 | 24.2% | 74 | 73 |
| Mediana | €554,500 | €2,492 | 24.5% | 77 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento para famílias A propriedade está listada por €739,000, significativamente acima do seu valor justo de €386,120, indicando que está sobrevalorizada em 47.8%. Além disso, com um rendimento bruto de 0% e uma classificação do bairro de 73/100, apresenta desafios para atrair inquilinos familiares em busca de valor para o seu investimento em arrendamento. Arrendamento a longo prazo Com um gap significativo de 47.8% entre o preço de listagem e o valor justo, o preço de €739,000 não é justificável para um investimento em arrendamento a longo prazo. A falta de rendimento da propriedade reduz ainda mais a sua atratividade para compromissos a longo prazo num mercado sensível ao preço em relação às amenidades. Comprar e manter A €739,000, a propriedade está sobrevalorizada em comparação ao seu valor justo de €386,120, levantando preocupações sobre sua potencial valorização como um investimento de compra e manutenção. A atual classificação de condição de 79/100 pode não ser suficiente para compensar o fardo financeiro de manter um ativo sem rendimento numa área economicamente estável como Maia.
Riscos
Risco de dependência económica A pontuação de estabilidade económica de 75 sugere uma resiliência económica moderada, o que pode afetar a retenção de inquilinos se as condições económicas locais se deteriorarem.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 810 318 €
- Capital próprio necessário
- 219 118 €
- Prestação mensal
- 2483 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3109 €
- Preço739 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões44 340 €
- Imposto do Selo (escritura)5912 €
- Imposto do Selo (crédito)3547 €
- Escritura, registo e banco3274 €
- Obras14 245 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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