Moradia T3, 145 m² em Carvalhal, Grândola
Moradia T3 com 145 m² em Carvalhal, Grândola, à venda por 950 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 242 859 €, 42,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 145 m², construído em 2025, certificado energético B. Localizado freguesia de Carvalhal, concelho de Grândola, distrito de Setúbal. Esta villa dispõe de um terraço elevado que oferece vistas deslumbrantes sobre o resort circundante, melhorando a experiência de vida ao ar livre e proporcionando um refúgio sereno.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €950,000 excede significativamente o valor justo de €242,859, tornando-se sobrevalorizada em €707,141 (74.4%). Esta propriedade não representa um investimento prudente em relação à sua avaliação atual de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €242,859 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €950,000 situa-se €707,141 (74.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €950,000 face à base da zona de Carvalhal, Grândola, Setúbal de €498,075 (€3,435/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 85 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 44/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 45 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 50). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Carvalhal, Grândola, Setúbal
Base da zona €498,075 + condição +€18,125 + localização -€5,526 = valor justo estimado de €242,859 (€1,675/m²), uma diferença de €707,141 (74.4%) face ao preço pedido de €950,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Carvalhal · 65a833 | Imóvel em análise | €950,000 | €6,552 | — | 85 | 44 |
| Carvalhal · 4bbbb6 | Ativo | €1,390,000 | €9,145 | 39.6% | 76 | 46 |
| Carvalhal · ba3a1a | Ativo | €2,480,000 | €7,294 | 11.3% | 88 | 39 |
| Carvalhal · 1e6686 | Ativo | €850,000 | €6,250 | 4.6% | 78 | 42 |
| Carvalhal · 25f698 | Ativo | €4,495,000 | €12,349 | 88.5% | 85 | 51 |
| Mediana | €1,935,000 | €8,220 | 25.5% | 82 | 44 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dada a significativa diferença entre o preço de listagem de €950,000 e o valor justo de €242,859, esta propriedade está sobrevalorizada em 74.4%, o que compromete os potenciais retornos no mercado de arrendamento de longo prazo. O rendimento bruto de 2.6% é insuficiente para justificar este investimento numa vizinhança que pontua apenas 44/100, indicando uma procura limitada de inquilinos. Arrendamento familiar O estado de sobrevalorização desta propriedade, listada a €950,000 em comparação com o seu valor justo de €242,859, apresenta um desafio para arrendamentos familiares devido ao baixo potencial de rendimento e à qualidade da vizinhança. Com um rendimento bruto de apenas 2.6% e serviços locais avaliados negativamente, não atende às necessidades de potenciais inquilinos familiares numa área rural.
Riscos
Risco de baixa retenção de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 50/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode afetar a renda de aluguel constante.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 022 940 €
- Capital próprio necessário
- 262 940 €
- Prestação mensal
- 3229 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2273 €
- Preço950 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões57 000 €
- Imposto do Selo (escritura)7600 €
- Imposto do Selo (crédito)4560 €
- Escritura, registo e banco3780 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 74.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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