Apartamento T2, 69 m² em Queluz e Belas, Sintra
Apartamento T2 com 69 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 262 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 154 472 €, 29,2% abaixo do preço pedido. A análise de 42 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 69 m², certificado energético C. Localizado em calçada do Moinho de Vento, 7, freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento apresenta uma disposição versátil T2+1 com um espaço dedicado a escritório e acesso direto a uma varanda e a um terraço, melhorando as opções de vida ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €262,500 está €108,028 (41.2%) acima do seu valor justo de €154,472, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância significativa levanta preocupações para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €154,472 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €262,500 situa-se €108,028 (41.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €262,500 face à base da zona de calçada do Moinho de Vento, 7 de €216,177 (€3,133/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 67/100 (Condição 72 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
calçada do Moinho de Vento, 7
Base da zona €216,177 + condição -€8,409 + localização +€14,807 = valor justo estimado de €154,472 (€2,239/m²), uma diferença de €108,028 (41.2%) face ao preço pedido de €262,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| calçada do Moinho de Vento, 7 | Imóvel em análise | €262,500 | €3,804 | — | 72 | 75 |
| Falagueira-Venda Nova · ba3f9f | Ativo | €365,000 | €5,214 | 37.1% | 75 | 68 |
| Mina de Água · 95708a | Ativo | €250,000 | €3,571 | 6.1% | 67 | 70 |
| Queluz e Belas · 893353 | Ativo | €335,000 | €3,564 | 6.3% | 70 | 68 |
| avenida Principal | Ativo | €260,000 | €4,333 | 13.9% | 70 | 73 |
| Mediana | €297,500 | €3,952 | 3.9% | 70 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €262,500, representando uma diferença de 41,2% em relação ao seu valor justo de €154,472. Assim, o rendimento bruto esperado de 4,4% pode não justificar o alto custo de investimento, dada a avaliação do valor justo. Arrendamento familiar Com um valor de mercado justo significativamente inferior ao preço de listagem, o apartamento de 2 quartos em Queluz e Belas não oferece uma proposta convincente para arrendamentos familiares. A combinação do seu preço e da classificação de condição de 67/100 sugere que os potenciais proprietários podem encontrar um melhor valor em outros lugares. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção pode resultar em retornos subotimais devido ao seu estado de sobrevalorização e à significativa discrepância em relação ao valor justo. A condição da propriedade e as comodidades do bairro não compensam o custo inicial inflacionado, tornando-a uma opção de investimento a longo prazo menos atrativa.
Riscos
Risco de Dependência Económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, a propriedade pode ser vulnerável a flutuações económicas que afetam a retenção de inquilinos e os pagamentos de rendas, podendo perturbar o fluxo de caixa e impactar os retornos globais do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 295 708 €
- Capital próprio necessário
- 85 708 €
- Prestação mensal
- 892 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -386 €
- Preço262 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8981 €
- Imposto do Selo (escritura)2100 €
- Imposto do Selo (crédito)1260 €
- Escritura, registo e banco2130 €
- Obras18 737 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 41.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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