Edifício de uso misto, 190 m² em Alcácer do Sal (Santa Maria do Castelo, Santiago), Santa Susana, Alcácer do Sal
Edifício de uso misto com 190 m² em Alcácer do Sal (Santa Maria do Castelo, Santiago), Santa Susana, Alcácer do Sal, à venda por 1 100 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 97 608 €, 47,7% abaixo do preço pedido. Estilo tradicional português, com vista de cidade e rio. Características visíveis nas fotografias: varanda, jardim e renovado.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 0 casas de banho de 190 m². Localizado em rua Maria Cunha, freguesia de Alcácer do Sal (Santa Maria do Castelo, Santiago), Santa Susana, concelho de Alcácer do Sal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade inclui um projeto aprovado para cinco unidades habitacionais autónomas, com foco na preservação da identidade arquitetónica local, enquanto integra elementos de design moderno.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,100,000 supera significativamente o seu valor justo de €97,608, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €1,002,392 (91.1%). Isto apresenta um risco preocupante de investimento. Buy-to-flip angle. Com um investimento em renovação substancial necessário, uma estratégia de compra para revenda pode demandar um investimento ativo em melhorias antes da venda, provavelmente a uma perda considerável dado o preço atual. Buy-to-let angle. Dada a rentabilidade bruta de 0% e a condição da propriedade, a adoção de uma estratégia de arrendamento pode resultar em fluxo de caixa negativo em vez de um fluxo de rendimento de aluguer confiável no mercado atual.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Maria Cunha | Imóvel em análise | €1,100,000 | €5,789 | — | — | 45 |
| Alcácer do Sal (Santa Maria do Castelo, Santiago), Santa Susana · 0dceed | Ativo | €7,200,000 | €32,727 | 465.3% | — | 47 |
| rua Doutor Acácio Alberto de Abreu Faria, 44 | Ativo | €199,000 | €2,970 | 48.7% | 75 | 43 |
| herdade de Porsches, 9 | Ativo | €525,000 | €4,449 | 23.2% | 75 | 35 |
| rua das Cegonhas | Ativo | €400,000 | €1,739 | 70.0% | 72 | 54 |
| Mediana | €462,500 | €3,710 | 35.9% | 75 | 45 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada a €1,100,000 em comparação com o seu valor justo de €97,608, indicando uma diferença significativa de 91,1%. Dada a renda de 0% e a pontuação do bairro de 45/100, é pouco provável que atraia inquilinos fiáveis de longo prazo, tornando este um investimento fraco. Compra e manutenção Com um valor justo de €97,608, o preço atual de listagem de €1,100,000 reflete um prémio de 91,1% que erosiona a potencial valorização de capital ao longo do tempo. A condição da propriedade de 0/100 e o baixo rendimento sugerem ainda que a manutenção deste ativo não geraria retornos significativos, reforçando que está sobrevalorizado.
Riscos
Risco de Baixa Procura A pontuação de estabilidade económica combinada de 40/100 e a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 50/100 indicam um potencial para baixa procura, o que pode afetar negativamente as taxas de ocupação e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 393 220 €
- Capital próprio necessário
- 513 220 €
- Prestação mensal
- 3710 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4633 €
- Preço1 100 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões66 000 €
- Imposto do Selo (escritura)8800 €
- Imposto do Selo (crédito)5280 €
- Escritura, registo e banco4140 €
- Obras209 000 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (0/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 91.1% acima do valor justo.
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