Apartamento em A dos Cunhados e Maceira
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Apartamento T2 com 142 m² em A dos Cunhados e Maceira, Torres Vedras, à venda por 375 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 325 249 €, 11,7% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 142 m², construído em 2005, certificado energético C. Localizado em rua Principal, freguesia de A dos Cunhados e Maceira, concelho de Torres Vedras, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A varanda da propriedade não só enriquece o espaço de vida, mas também oferece acesso direto à área da piscina, criando uma opção de estilo de vida em harmonia com o exterior.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €375,000 está significativamente acima do valor justo de €325,249, resultando numa avaliação sobrevalorizada de €49,751 (13,3%). Esta disparidade indica que os compradores devem proceder com cautela quanto à viabilidade do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €325,249 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €375,000 situa-se €49,751 (13.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €375,000 face à base da zona de rua Principal de €335,404 (€2,362/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 78 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 55/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Principal
Base da zona €335,404 + condição +€14,422 + localização +€6,095 = valor justo estimado de €325,249 (€2,290/m²), uma diferença de €49,751 (13.3%) face ao preço pedido de €375,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Principal | Imóvel em análise | €375,000 | €2,641 | — | 78 | 55 |
| A dos Cunhados e Maceira · 956fdb | Ativo | €495,000 | €2,661 | 0.8% | 70 | 57 |
| A dos Cunhados e Maceira · 9374ab | Ativo | €395,000 | €1,748 | 33.8% | 72 | 56 |
| A dos Cunhados e Maceira · 1e6695 | Ativo | €479,000 | €1,886 | 28.6% | — | 59 |
| A dos Cunhados e Maceira · 1e66ae | Ativo | €575,000 | €2,447 | 7.3% | 80 | 52 |
| Mediana | €487,000 | €2,167 | 18.0% | 72 | 57 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade não é ideal para arrendamento a longo prazo devido ao seu rendimento bruto de 3,3%, que sugere que pode não gerar retorno suficiente em relação ao seu preço de €375,000, acima do valor justo de €325,249. Além disso, o contexto suburbano com uma classificação de vizinhança de 55/100 indica uma atratividade limitada para inquilinos e diversidade económica. Arrendamento familiar Embora seja comercializada como uma acomodação voltada para famílias, o preço de listagem da propriedade está acima do valor justo estimado, tornando-a menos atrativa para oportunidades de arrendamento familiar. Adicionalmente, a pontuação de 82/100 no estado pode não justificar o valor premium, especialmente numa vizinhança classificada apenas em 55/100 quanto a comodidades e infraestrutura.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica: Com um score de estabilidade económica de 50/100, a propriedade está exposta a potenciais flutuações nas condições económicas locais que podem afetar a receita de arrendamento. Risco de Rotatividade de Inquilinos: O score de estabilidade de inquilinos de 60/100 sugere uma probabilidade moderada de rotatividade de inquilinos, potencialmente levando a períodos de vacância e perda de receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 403 161 €
- Capital próprio necessário
- 103 161 €
- Prestação mensal
- 1265 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -743 €
- Preço375 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3000 €
- Imposto do Selo (crédito)1800 €
- Escritura, registo e banco2400 €
- Obras3661 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 13.3% acima do valor justo.
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