Moradia T7, 564 m² em Boliqueime, Loulé
Moradia T7 com 564 m² em Boliqueime, Loulé, à venda por 3 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 2 236 316 €, 28,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T7 com 6 casas de banho de 564 m², certificado energético D. Localizado em rua de Boavista, freguesia de Boliqueime, concelho de Loulé, distrito de Faro. Esta propriedade inclui um campo de ténis que pode ser facilmente transformado em campo de futsal, oferecendo opções recreativas versáteis dentro do seu amplo terreno de 7.580 m².
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €3,750,000 ultrapassa significativamente o valor justo de €2,236,316 em €1,513,684 (40.4%). Esta propriedade está sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €2,236,316 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €3,750,000 situa-se €1,513,684 (40.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €3,750,000 face à base da zona de rua de Boavista de €1,707,228 (€3,027/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 74 · Materiais 81 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de Boavista
Base da zona €1,707,228 + condição +€29,081 + localização +€178,526 = valor justo estimado de €2,236,316 (€3,965/m²), uma diferença de €1,513,684 (40.4%) face ao preço pedido de €3,750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Boavista | Imóvel em análise | €3,750,000 | €6,649 | — | 74 | 72 |
| rua Mártires da Pátria | Ativo | €3,180,000 | €10,258 | 54.3% | 80 | 63 |
| Boliqueime · 4d40be | Ativo | €1,595,000 | €3,709 | 44.2% | 78 | 70 |
| caminho de Vale Covo | Ativo | €1,195,000 | €3,096 | 53.4% | 85 | 63 |
| Boliqueime · 25f7b8 | Ativo | €550,000 | €3,716 | 44.1% | 73 | 67 |
| Mediana | €1,395,000 | €3,713 | 44.2% | 79 | 65 |
Tese de investimento
Aluguer de curto-prazzo Esta propriedade está sobrevalorizada em 40,4%, sugerindo que o preço atual não está alinhado com um modelo de aluguer de curto-prazzo sustentável. O rendimento bruto de 1,7% indica que, dado o alto custo, pode não gerar retornos suficientes para justificar o investimento. Compra e retenção A significativa diferença entre o preço de lista e o valor justo torna esta propriedade menos atraente para uma estratégia de compra e retenção, uma vez que é improvável que tenha uma apreciação adequada ao longo do tempo. Com uma classificação de condição de 78/100 e uma pontuação de bairro de 72/100, a propriedade carece dos fundamentos necessários para um crescimento de valor a longo prazo. Aluguer de longo-prazzo Dado o preço atual de €3.750.000, esta propriedade está posicionada como sobrevalorizada para um potencial de aluguer de longo-prazzo, com um rendimento de apenas 1,7%. O desalinhamento na avaliação apresenta riscos significativos para alcançar fluxo de caixa positivo, tornando o aluguer de longo-prazzo inviável neste contexto.
Riscos
Risco potencial de rotatividade de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade, o que pode levar a um aumento da vacância e potencial perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 4 135 311 €
- Capital próprio necessário
- 1 135 311 €
- Prestação mensal
- 12 648 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -12 674 €
- Preço3 750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões281 250 €
- Imposto do Selo (escritura)30 000 €
- Imposto do Selo (crédito)18 000 €
- Escritura, registo e banco10 500 €
- Obras45 561 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 40.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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