Apartamento em Lumiar
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Apartamento T4 com 223 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 1 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 988 781 €, 21,1% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 223 m², certificado energético D. Localizado em parque dos Príncipes, freguesia de Lumiar, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento oferece acesso a um ginásio e segurança 24 horas, aumentando a conveniência do estilo de vida em um bairro tranquilo, além da proximidade com algumas das melhores escolas de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,350,000 está significativamente acima do valor justo de €988,781, refletindo uma sobrevalorização de €361,219 (26,8%). Isso indica um potencial risco para investidores que buscam valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €988,781 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,350,000 situa-se €361,219 (26.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,350,000 face à base da zona de parque dos Príncipes de €1,074,191 (€4,817/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 75 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
parque dos Príncipes
Base da zona €1,074,191 + condição +€5,227 + localização +€105,381 = valor justo estimado de €988,781 (€4,434/m²), uma diferença de €361,219 (26.8%) face ao preço pedido de €1,350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| parque dos Príncipes | Imóvel em análise | €1,350,000 | €6,054 | — | 75 | 80 |
| rua Professor Carlos Teixeira | Ativo | €1,070,000 | €4,350 | 28.2% | 72 | 77 |
| rua da República da Bolívia, 42 | Ativo | €599,900 | €6,185 | 2.2% | 75 | 78 |
| avenida do Uruguai | Ativo | €650,000 | €5,417 | 10.5% | 78 | 78 |
| rua República da Bolívia, 42 | Ativo | €599,900 | €6,185 | 2.2% | 82 | 78 |
| Mediana | €624,950 | €5,801 | 4.2% | 77 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de venda atual de €1.350.000 indica uma diferença significativa de 26,8% em relação ao seu valor justo de €988.781, sugerindo que está sobrevalorizada para a estratégia de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,4%, este investimento não está alinhado com os retornos atrativos esperados num mercado de arrendamento estável. Comprar e manter Apesar da crescente atratividade do mercado de Lisboa, o preço de listagem do apartamento de 4 quartos excede significativamente seu valor justo, significando uma sobrevalorização de 26,8%. O rendimento bruto de 2,4% sublinha ainda mais que esta estratégia de comprar e manter pode não resultar em desempenho financeiro desejável ao longo do tempo. Arrendamento familiar Dirigir-se a famílias em Lumiar requer considerar tanto a pontuação do bairro de 80/100 quanto a sobrevalorização da propriedade de 26,8% em relação ao seu valor justo de €988.781. O baixo rendimento bruto de 2,4% torna esta propriedade menos atrativa para famílias que buscam opções de habitação a longo prazo mais acessíveis.
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica A elevada classificação de estabilidade económica de 90/100 pode não mitigar totalmente o impacto potencial das flutuações do mercado, especialmente se a classificação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indicar uma probabilidade de aumento de vazios ou rotatividade em condições económicas menos favoráveis.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 1 479 330 €
- Capital próprio necessário
- 399 330 €
- Prestação mensal
- 5032 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 0,5 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -4474 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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