Edifício de apartamentos, 120 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures
Edifício de apartamentos com 120 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, à venda por 491 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 297 242 €, 28,3% abaixo do preço pedido. Estilo minimalista, com vista de cidade, campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
apartment_building T0 com 2 casas de banho de 120 m², no 1º andar, construído em 2022, certificado energético A+. Localizado em rua José Monteiro da Rocha, freguesia de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Esta propriedade inclui o benefício único da pré-instalação para carregamento de veículos elétricos, aumentando o seu apelo para residentes conscientes ambientalmente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €491,000 excede significativamente o valor justo de €297,242, resultando num preço inflacionado de €193,758 (39.5%). Veredicto: sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €297,242 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €491,000 situa-se €193,758 (39.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €491,000 face à base da zona de rua José Monteiro da Rocha de €404,880 (€3,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 85 · Materiais 87 · Dimensões das divisões 83). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua José Monteiro da Rocha
Base da zona €404,880 + condição +€15,000 + localização +€24,722 = valor justo estimado de €297,242 (€2,477/m²), uma diferença de €193,758 (39.5%) face ao preço pedido de €491,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua José Monteiro da Rocha | Imóvel em análise | €491,000 | €4,092 | — | 85 | 74 |
| rua Mário Eloy Pereira S / N | Ativo | €485,000 | €4,145 | 1.3% | 77 | 75 |
| rua Ilha da Madeira, 25 | Ativo | €262,500 | €5,966 | 45.8% | 70 | 72 |
| rua Beatriz Ângelo, 2 | Ativo | €470,000 | €3,561 | 13.0% | 72 | 71 |
| rua João Gonçalves Zarco, 2 | Ativo | €585,000 | €3,545 | 13.3% | 75 | 74 |
| Mediana | €477,500 | €3,853 | 5.8% | 74 | 73 |
Tese de investimento
Family rental A propriedade está sobrevalorizada a €491,000 com um valor justo de apenas €297,242, criando um diferencial significativo de 39,5%. Embora a densidade moderada e o apelo familiar da localização suburbana possam atrair inquilinos, a falta de rendimento de arrendamento e o alto preço pedido diminuem a sua atratividade como opção de arrendamento familiar. Long-term rental Dada a comparação entre o preço da propriedade, €491,000, e o valor justo de €297,242, está fundamentalmente sobrevalorizada em 39,5%. Embora o ambiente suburbano ofereça um potencial pool de inquilinos, a ausência de rendimento de arrendamento e o preço elevado limitam a sua viabilidade para uma estratégia de arrendamento de longo prazo. Buy-and-hold Com um preço pedido de €491,000 significativamente superior ao valor justo de €297,242, a propriedade está sobrevalorizada em 39,5%. Esta discrepância, combinada com um rendimento bruto de 0%, sugere que uma abordagem de compra e manutenção provavelmente resultará em retornos dececionantes ao longo do tempo.
Riscos
Risco de recessão económica Existe um risco potencial devido à relativamente alta pontuação de estabilidade económica de 80, sugerindo sensibilidade a recessões que poderiam influenciar a estabilidade dos inquilinos em 75.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 526 543 €
- Capital próprio necessário
- 133 743 €
- Prestação mensal
- 1656 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2090 €
- Preço491 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 580 €
- Imposto do Selo (escritura)3928 €
- Imposto do Selo (crédito)2357 €
- Escritura, registo e banco2678 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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