Edifício de uso misto, 108 m² em Ranhados, Viseu
Edifício de uso misto com 108 m² em Ranhados, Viseu, à venda por 300 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 88 595 €, 41,3% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno. Características visíveis nas fotografias: eletrodomésticos em inox e pavimento cerâmico.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 2 casas de banho de 108 m², construído em 2007, certificado energético D. Localizado freguesia de Ranhados, concelho de Viseu, distrito de Viseu. Características Notáveis: O layout no rés-do-chão com duas entradas melhora a acessibilidade, enquanto o design moderno da cozinha apoia um fluxo de trabalho eficiente para uso comercial potencial.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €300,000 está substancialmente acima do valor justo de €88,595, criando uma grande diferença de €211,405 (70,5%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revender não é aconselhável, dada a significativa sobrevalorização e a falta de margens de lucro substanciais para revenda neste ambiente de uso misto. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 0%, não há potencial de rendimento de arrendamento antecipado para esta propriedade, tornando-a inadequada para uma estratégia de compra para arrendar na área predominantemente rural de Ranhados, Viseu.
Avaliação
Valor justo estimado em €88,595 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €300,000 situa-se €211,405 (70.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €300,000 face à base da zona de Ranhados, Viseu, Viseu de €166,644 (€1,543/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 70/100 (Condição 66 · Materiais 68 · Dimensões das divisões 55). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 45/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 40 · Económico 45 · Qualidade dos inquilinos 50). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Ranhados, Viseu, Viseu
Base da zona €166,644 + condição -€7,931 + localização -€1,970 = valor justo estimado de €88,595 (€820/m²), uma diferença de €211,405 (70.5%) face ao preço pedido de €300,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ranhados · 603306 | Imóvel em análise | €300,000 | €2,778 | — | 66 | 45 |
| Viseu · c1f112 | Ativo | €850,000 | €2,931 | 5.5% | 78 | 48 |
| avenida Doutor Alexandre Alves | Ativo | €325,000 | €1,796 | 35.4% | 78 | 46 |
| avenida Doutor Alexandre Alves | Ativo | €530,000 | €1,616 | 41.8% | 85 | 56 |
| avenida Doutor Alexandre Alves | Ativo | €205,000 | €1,404 | 49.5% | 75 | 53 |
| Mediana | €427,500 | €1,706 | 38.6% | 78 | 51 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta propriedade em Ranhados está atualmente listada por €300,000, o que está significativamente acima do seu valor justo de €88,595, indicando uma diferença de 70,5%. Com uma pontuação de vizinhança de 45 em 100 e um rendimento bruto de 0%, o potencial de valorização a longo prazo parece fraco, tornando-a uma opção inadequada para buy-and-hold. Arrendamento familiar Dado o preço atual de €300,000 em comparação com o seu valor justo de €88,595, esta propriedade está sobrevalorizada em 70,5%, criando um ambiente desafiador para oportunidades de arrendamento familiar. O baixo rendimento e a pontuação da propriedade sugerem que terá dificuldade em atrair inquilinos que procuram habitação de qualidade numa vizinhança que carece de comodidades essenciais.
Riscos
Alto risco de vacância Com uma pontuação de estabilidade económica de 45/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 50/100, o potencial para altas taxas de vacância e dificuldade em reter inquilinos é uma preocupação significativa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 341 426 €
- Capital próprio necessário
- 101 426 €
- Prestação mensal
- 1012 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1283 €
- Preço300 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 606 €
- Imposto do Selo (escritura)2400 €
- Imposto do Selo (crédito)1440 €
- Escritura, registo e banco2220 €
- Obras23 760 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 70.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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