Apartamento T3, 107 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras
Apartamento T3 com 107 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, à venda por 399 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 539 450 €, 54,3% acima do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 107 m², construído em 1986, certificado energético C. Localizado em rua Manuel da Silva Moreira Rato, 8, freguesia de Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Este apartamento possui caixilharias de PVC com corte térmico e vidros duplos, proporcionando maior eficiência energética e isolamento acústico.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €399.000 está significativamente abaixo do valor justo de €539.450, apresentando um desconto de €140.450 (35,2%). Esta propriedade está claramente subvalorizada, tornando-a uma oportunidade de investimento atrativa.
Avaliação
Valor justo estimado em €539,450 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €399,000 situa-se €140,450 (35.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €399,000 face à base da zona de rua Manuel da Silva Moreira Rato, 8 de €478,076 (€4,468/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 76 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 73). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Manuel da Silva Moreira Rato, 8
Base da zona €478,076 + condição +€502 + localização +€48,995 = valor justo estimado de €539,450 (€5,042/m²), uma diferença de €140,450 (35.2%) face ao preço pedido de €399,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Manuel da Silva Moreira Rato, 8 | Imóvel em análise | €399,000 | €3,729 | — | 76 | 75 |
| rua Ferreira de Castro | Ativo | €539,900 | €4,153 | 11.4% | 78 | 75 |
| rua Carlos Vieira Ramos | Ativo | €645,000 | €4,388 | 17.7% | 71 | 80 |
| Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias · 4bc848 | Ativo | €645,000 | €4,388 | 17.7% | 70 | 68 |
| rua Actor Augusto Rosa | Ativo | €395,000 | €4,389 | 17.7% | 70 | 78 |
| Mediana | €592,450 | €4,388 | 17.7% | 71 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está subvalorizada em 35,2% em relação ao seu valor justo de €539,450, sugerindo que apresenta uma forte oportunidade para rendimento de arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de 4% numa área suburbana bem ligada, alinha-se bem com a procura por habitação residencial de qualidade perto de Lisboa. Compra e manutenção Investir neste apartamento permite a valorização do capital, dada a sua atual preço de mercado de €399,000, significativamente abaixo do seu valor justo. A combinação de um rendimento favorável e a proximidade às amenidades metropolitanas torna esta estratégia de compra e manutenção bastante atraente. Arrendamento familiar Esta propriedade é ideal para famílias devido ao seu tamanho e localização, que beneficia de boa infraestrutura e segurança na área. A classificação de 75/100 para a qualidade do bairro suporta um perfil de inquilino estável, aumentando a sua atratividade para arrendamentos orientados para famílias.
Riscos
Risco de Incumprimento do Inquilino A pontuação de estabilidade do inquilino de 70/100 sugere uma probabilidade moderada de incumprimentos por parte dos inquilinos, o que pode afetar a estabilidade do rendimento de aluguer e os retornos globais.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 439 945 €
- Capital próprio necessário
- 120 745 €
- Prestação mensal
- 1346 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -663 €
- Preço399 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3192 €
- Imposto do Selo (crédito)1915 €
- Escritura, registo e banco2458 €
- Obras14 160 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
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