Duplex T5, 173 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto
Duplex T5 com 173 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 655 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 593 097 €, 8,6% abaixo do preço pedido. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Duplex T5 com 3 casas de banho de 173 m², construído em 1991. Localizado em rua de José Fontana, 96A, freguesia de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este duplex beneficia de um projeto arquitetónico que promove a flexibilidade espacial com três mezaninos distintos, juntamente com dois terraços que oferecem excelente exposição solar ao longo do dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €655,000 está significativamente acima do valor justo de €593,097, refletindo uma sobrevalorização de €61,903 (9,5%). Portanto, esta propriedade não é um investimento financeiro prudente.
Avaliação
Valor justo estimado em €593,097 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €655,000 situa-se €61,903 (9.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €655,000 face à base da zona de rua de José Fontana, 96A de €633,007 (€3,659/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 68/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 69/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de José Fontana, 96A
Base da zona €633,007 + condição -€17,841 + localização +€43,152 = valor justo estimado de €593,097 (€3,428/m²), uma diferença de €61,903 (9.5%) face ao preço pedido de €655,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de José Fontana, 96A | Imóvel em análise | €655,000 | €3,786 | — | 70 | 69 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · b7bf59 | Ativo | €550,000 | €3,819 | 0.9% | 63 | 75 |
| rua de Grijó, 17 | Ativo | €690,000 | €3,876 | 2.4% | 75 | 80 |
| rua do Campo Alegre S / N | Ativo | €635,000 | €3,325 | 12.2% | 75 | 80 |
| rua Conde Alto Mearim | Ativo | €465,000 | €3,661 | 3.3% | 71 | 68 |
| Mediana | €592,500 | €3,740 | 1.2% | 73 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O duplex de 5 quartos está listado por €655,000, que é 9.5% acima do seu valor justo de €593,097, indicando que está sobrevalorizado. Com um baixo rendimento bruto de 4% e condições médias no bairro, os investidores em arrendamento a longo prazo podem encontrar oportunidades mais atraentes em outros locais. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção pode ser arriscado devido ao seu preço de €655,000, que excede o valor justo em 9.5%. Além disso, o rendimento bruto de 4% não é suficientemente atrativo para justificar um investimento a longo prazo num mercado com condições médias. Arrendamento familiar Embora esta propriedade possa parecer adequada para arrendamentos familiares, carrega uma etiqueta de sobrevalorizada a €655,000, 9.5% acima do valor justo de €593,097. O rendimento moderado de 4% combinado com as classificações médias do bairro não sustenta um forte argumento para investimento em arrendamento familiar aqui.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 indica um potencial moderado para rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 749 169 €
- Capital próprio necessário
- 225 169 €
- Prestação mensal
- 2209 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1079 €
- Preço655 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões39 300 €
- Imposto do Selo (escritura)5240 €
- Imposto do Selo (crédito)3144 €
- Escritura, registo e banco3072 €
- Obras43 413 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 9.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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