Apartamento em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 68 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 256 672 €, 6,2% abaixo do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 68 m², construído em 1984, certificado energético C. Localizado freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €275,000 excede em €18,328 (6.7%) o valor justo de €256,672, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância deve ser cuidadosamente considerada antes que decisões de investimento sejam tomadas.
Avaliação
Valor justo estimado em €256,672 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €275,000 situa-se €18,328 (6.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto de €248,812 (€3,659/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 82). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 76 · Económico 82 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto
Base da zona €248,812 + condição +€8,500 + localização +€24,996 = valor justo estimado de €256,672 (€3,775/m²), uma diferença de €18,328 (6.7%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 483b99 | Imóvel em análise | €275,000 | €4,044 | — | 80 | 78 |
| rua de Dom João IV, 588 | Ativo | €273,000 | €4,200 | 3.9% | 85 | 81 |
| rua Cardeal Dom Américo, 211 | Ativo | €298,000 | €4,382 | 8.4% | 72 | 76 |
| rua de Mouzinho da Silveira | Ativo | €409,900 | €5,060 | 25.1% | 80 | 73 |
| rua Visconde das Devesas, 20 | Ativo | €248,500 | €3,550 | 12.2% | 85 | 73 |
| Mediana | €285,500 | €4,291 | 6.1% | 83 | 75 |
Tese de investimento
Buy-and-hold A propriedade está atualmente sobrevalorizada, com um valor justo de €256.672 comparado ao seu preço de lista de €275.000, gerando um retorno bruto de 4,2%. Esta estratégia pode resultar em uma rentabilidade reduzida no longo prazo, uma vez que o investimento inicial não se alinha com os fundamentos do mercado. Long-term rental Embora o apartamento esteja localizado numa vizinhança bem avaliada, o preço de lista da propriedade excede o seu valor justo em 6,7%. Esta discrepância representa um risco para o rendimento de aluguer, tornando o investimento em aluguer a longo prazo menos atrativo. Value-add renovation A condição do apartamento está avaliada em 83/100, indicando uma boa base para melhorias; no entanto, o preço notável acima do valor justo desafia a lógica por trás de investimentos significativos em renovação. Esta estratégia pode não gerar os retornos esperados devido à sobrevalorização inicial, levando a um ponto de equilíbrio mais alto para alcançar a rentabilidade.
Riscos
Possível Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco moderado de rotatividade, o que pode impactar a continuidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 290 536 €
- Capital próprio necessário
- 70 536 €
- Prestação mensal
- 964 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -408 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 6.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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