Moradia T6, 396 m² em Quinta do Conde, Sesimbra
Moradia T6 com 396 m² em Quinta do Conde, Sesimbra, à venda por 3 000 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 731 171 €, 43,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T6 com 6 casas de banho de 396 m², certificado energético B. Localizado em rua do Pinheiro Manso, freguesia de Quinta do Conde, concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Características notáveis: A propriedade oferece de forma única uma sala de cinema/música à prova de som e um terraço panorâmico da suíte master, aumentando as opções de entretenimento e proporcionando vistas deslumbrantes sobre o campo de golfe.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €3,000,000 está significativamente acima do valor justo de €731,171, representando um excesso de €2,268,829 (75.6%). Esta propriedade está sobrevalorizada, tornando-se uma opção de investimento inadequada.
Avaliação
Valor justo estimado em €731,171 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €3,000,000 situa-se €2,268,829 (75.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €3,000,000 face à base da zona de rua do Pinheiro Manso de €1,208,592 (€3,052/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 89/100 (Condição 90 · Materiais 89 · Dimensões das divisões 87). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Pinheiro Manso
Base da zona €1,208,592 + condição +€49,500 + localização +€52,823 = valor justo estimado de €731,171 (€1,846/m²), uma diferença de €2,268,829 (75.6%) face ao preço pedido de €3,000,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Pinheiro Manso | Imóvel em análise | €3,000,000 | €7,576 | — | 90 | 71 |
| alameda da Serra | Ativo | €3,600,000 | €6,754 | 10.8% | 85 | 65 |
| Quinta do Conde · 261dcd | Ativo | €3,950,000 | €12,080 | 59.4% | 73 | 64 |
| Quinta do Conde · cfe101 | Ativo | €3,000,000 | €11,858 | 56.5% | 85 | 71 |
| rua do Zambujeiro | Ativo | €1,690,000 | €5,690 | 24.9% | 82 | 66 |
| Mediana | €3,300,000 | €9,306 | 22.8% | 84 | 66 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta casa de 6 quartos em Quinta do Conde está significativamente sobrevalorizada a €3,000,000 em comparação com o seu valor justo de €731,171, representando uma discrepância de 75.6%. Com um baixo rendimento bruto de 2.7% e uma pontuação média de bairro de 71/100, o potencial de lucro diminui nas atuais condições de mercado. Long-term rental Investir nesta propriedade para alugueres a longo prazo parece imprudente, dado o seu preço de pedido de €3,000,000, que excede amplamente o valor justo de €731,171. O rendimento bruto de 2.7% não justifica o alto custo inicial, tornando-a uma má candidata a retornos consistentes. Family rental Embora a localização da propriedade perto de Lisboa possa atrair famílias, a significativa sobrevalorização a €3,000,000 torna-a menos atraente para investimentos em alugueres familiares. O rendimento bruto de 2.7% sugere que a viabilidade financeira para famílias que procuram alugueres é excepcionalmente limitada, dado o valor justo da propriedade de €731,171.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 indica potenciais flutuações nas condições do mercado que podem afetar negativamente a procura pela propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 3 272 100 €
- Capital próprio necessário
- 872 100 €
- Prestação mensal
- 10 118 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -8322 €
- Preço3 000 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões225 000 €
- Imposto do Selo (escritura)24 000 €
- Imposto do Selo (crédito)14 400 €
- Escritura, registo e banco8700 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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