Duplex em Quinta do Anjo
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Duplex T4 com 126 m² em Quinta do Anjo, Palmela, à venda por 385 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 205 849 €, 31,8% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Duplex T4 com 2 casas de banho de 126 m², certificado energético C. Localizado em avenida dos Descobrimentos, freguesia de Quinta do Anjo, concelho de Palmela, distrito de Setúbal. Esta propriedade apresenta um fantástico terraço privado com churrasqueira, ideal para refeições ao ar livre e reuniões sociais, aumentando o seu apelo para famílias e entretenimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €385,000 está significativamente acima do valor justo de €205,849, com uma disparidade de €179,151 (46.5%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda para esta propriedade seria desafiadora devido ao seu preço atual e aos altos custos de renovação que provavelmente seriam necessários para aumentar o valor de mercado. Buy-to-let angle. O rendimento bruto estimado é de 0%, o que indica que não há potencial de rendimento de arrendamento nas condições atuais, limitando a viabilidade de uma estratégia de compra para arrendar para os investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €205,849 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €385,000 situa-se €179,151 (46.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €385,000 face à base da zona de avenida dos Descobrimentos de €325,710 (€2,585/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 74 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 54/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida dos Descobrimentos
Base da zona €325,710 + condição +€2,559 + localização +€3,201 = valor justo estimado de €205,849 (€1,634/m²), uma diferença de €179,151 (46.5%) face ao preço pedido de €385,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida dos Descobrimentos | Imóvel em análise | €385,000 | €3,056 | — | 74 | 54 |
| avenida dos Descobrimentos, 46 | Ativo | €395,000 | €2,423 | 20.7% | 72 | 49 |
| rua Agostinho da Silva, 6 | Ativo | €346,000 | €2,957 | 3.2% | 72 | 52 |
| praceta Antero de Quental | Ativo | €329,000 | €2,836 | 7.2% | 75 | 53 |
| urbanização Colinas da Arrábida | Ativo | €337,000 | €2,633 | 13.8% | 73 | 45 |
| Mediana | €341,500 | €2,735 | 10.5% | 73 | 51 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €385,000, especialmente considerando o valor justo de €205,849, resultando numa diferença significativa de 46.5%. Com um rendimento bruto de 0%, falta-lhe o potencial para gerar rendimento de arrendamento de forma eficaz, tornando-a inadequada para estratégias de arrendamento de longo prazo. Comprar e manter Dada a atual preço de listagem, a estratégia de comprar e manter é desafiadora, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada, com uma avaliação justa que reflete um contraste acentuado a €205,849. A oportunidade de valorização numa área rural com amenidades limitadas diminui ainda mais o apelo de um investimento de comprar e manter. Arrendamento familiar Esta propriedade apresenta complicações para arrendamento familiar devido ao seu prémio de 46.5% sobre o valor justo de €385,000, ofuscando o potencial para atrair inquilinos. Além disso, com uma pontuação de vizinhança de apenas 54/100, pode não atrair famílias que buscam boas condições de vida. Não ideal para: Mercado de luxo, Arrendamento de curta duração, Alojamento estudantil
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade tem uma pontuação de estabilidade económica de 55/100, indicando uma vulnerabilidade potencial a recessões económicas que podem afetar a ocupação dos inquilinos e a estabilidade das rendas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 424 962 €
- Capital próprio necessário
- 116 962 €
- Prestação mensal
- 1299 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1635 €
- Preço385 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3080 €
- Imposto do Selo (crédito)1848 €
- Escritura, registo e banco2424 €
- Obras14 510 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 46.5% acima do valor justo.
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