Apartamento T1, 90 m² em Bonfim, Porto
Apartamento T1 com 90 m² em Bonfim, Porto, à venda por 289 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 232 825 €, 16,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 90 m², no 6º andar, construído em 2001, certificado energético B. Localizado em praça das Flores, 85, freguesia de Bonfim, concelho de Porto, distrito de Porto. Características notáveis: Este apartamento inclui um espaço de estacionamento interior com fácil circulação e uma área de armazenamento fechada, aumentando a conveniência e as opções de armazenamento para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €289,000 está €56,175 (19.4%) acima do valor justo de €232,825, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere que os potenciais compradores devem negociar de forma agressiva ou explorar listagens alternativas.
Avaliação
Valor justo estimado em €232,825 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €289,000 situa-se €56,175 (19.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €289,000 face à base da zona de praça das Flores, 85 de €301,410 (€3,349/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 69/100 (Condição 70 · Materiais 76 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 78 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
praça das Flores, 85
Base da zona €301,410 + condição -€9,141 + localização +€20,385 = valor justo estimado de €232,825 (€2,587/m²), uma diferença de €56,175 (19.4%) face ao preço pedido de €289,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça das Flores, 85 | Imóvel em análise | €289,000 | €3,211 | — | 70 | 73 |
| praça das Flores, 85 | Ativo | €300,000 | €3,333 | 3.8% | 74 | 72 |
| rua de Santa Justa, 202 | Ativo | €219,000 | €3,422 | 6.6% | 70 | 63 |
| praça das Flores | Ativo | €289,000 | €3,853 | 20.0% | 75 | 73 |
| Campanhã · 893678 | Ativo | €255,000 | €4,113 | 28.1% | 80 | 76 |
| Mediana | €272,000 | €3,638 | 13.3% | 75 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço atual de €289,000 para este apartamento T1 em Bonfim resulta numa diferença de 19.4% em relação ao seu valor justo de €232,825, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 4.3%, a renda não justifica o preço elevado, especialmente numa vizinhança classificada com 73/100 em qualidade de arrendatários. Arrendamento familiar Dado o preço pedido de €289,000 e o seu valor justo de €232,825, é evidente que o apartamento está sobrevalorizado em 19.4%. Embora a área ofereça boas comodidades, o rendimento de 4.3% sugere que o investimento pode não atrair inquilinos familiares a longo prazo à procura de um bom custo-benefício. Compra e manutenção O preço de lista do apartamento T1 de €289,000 ultrapassa o seu valor justo de €232,825 em 19.4%, classificando-o como sobrevalorizado no mercado atual. Os investidores em compra e manutenção podem achar que o rendimento bruto de 4.3% é insuficiente para cobrir os custos futuros, especialmente num mercado que não reflete a avaliação da propriedade.
Riscos
Riscode rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 sugere uma maior probabilidade de rotatividade, podendo levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 328 158 €
- Capital próprio necessário
- 96 958 €
- Prestação mensal
- 975 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -430 €
- Preço289 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 836 €
- Imposto do Selo (escritura)2312 €
- Imposto do Selo (crédito)1387 €
- Escritura, registo e banco2194 €
- Obras22 430 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 19.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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