Apartamento T2, 72 m² em Odivelas
Apartamento T2 com 72 m² em Odivelas, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 206 499 €, 17,1% abaixo do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 72 m², no 4º andar, certificado energético D. Localizado freguesia de Odivelas, concelho de Odivelas, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui dois grandes varandas com total de 16 m², proporcionando amplo espaço exterior e uma área convidativa para relaxamento ou entretenimento no vibrante centro da cidade de Odivelas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 está acima do valor justo de €206,499, representando uma sobrevalorização de €53,501 (20.6%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas avaliações de mercado atuais.
Avaliação
Valor justo estimado em €206,499 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €260,000 situa-se €53,501 (20.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de Odivelas, Odivelas, Lisbon de €264,528 (€3,674/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 55/100 (Condição 52 · Materiais 58 · Dimensões das divisões 58). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 78 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Odivelas, Odivelas, Lisbon
Base da zona €264,528 + condição -€23,063 + localização +€21,625 = valor justo estimado de €206,499 (€2,868/m²), uma diferença de €53,501 (20.6%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Odivelas · 225a30 | Imóvel em análise | €260,000 | €3,611 | — | 52 | 76 |
| alameda Poder, 10 | Ativo | €297,500 | €3,864 | 7.0% | 45 | 69 |
| alameda Poder, 10 | Ativo | €295,000 | €3,882 | 7.5% | 45 | 77 |
| Póvoa de Santo Adrião e Olival Basto · 95692b | Ativo | €230,000 | €4,600 | 27.4% | 60 | 72 |
| estrada Paço do Lumiar S / N | Ativo | €359,000 | €5,523 | 52.9% | — | 73 |
| Mediana | €296,250 | €4,241 | 17.4% | 45 | 73 |
Tese de investimento
Renda a longo prazo O rendimento bruto da propriedade de 4,5% está abaixo dos retornos atrativos do mercado, indicando que está sobrevalorizada em comparação com o valor justo de €206,499. Com uma pontuação de condição de 55/100, os potenciais inquilinos de longo prazo podem procurar melhor valor na área. Renda familiar Embora a vizinhança tenha uma pontuação de 76/100 em amenidades, o preço de €260,000 apresenta uma diferença significativa de 20,6% em relação ao valor justo, indicando que está sobrevalorizada. Famílias podem optar por casas mais competitivas e com melhores condições dentro da mesma faixa de preço devido ao apelo médio da propriedade. Compra e manutenção A disparidade de 20,6% entre o preço pedido e o valor justo sugere que este investimento de compra e manutenção está sobrevalorizado, limitando a apreciação potencial a longo prazo. Além disso, a média de condição de 55/100 pode dificultar seu desempenho como um ativo desejável ao longo do tempo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de aumento na rotatividade de inquilinos, o que pode levar a uma potencial perda de receita e taxas de vacância mais elevadas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 308 616 €
- Capital próprio necessário
- 100 616 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -398 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras34 359 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (55/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 20.6% acima do valor justo.
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