Moradia T7, 642 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto
Moradia T7 com 642 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 2 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 2 230 467 €, 8,2% abaixo do preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, vidros duplos e jardim.
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Visão geral
Moradia T7 com 5 casas de banho de 642 m². Localizado freguesia de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, concelho de Porto, distrito de Porto. Esta propriedade dispõe de um amplo pátio e jardim totalizando aproximadamente 550 m², oferecendo bastante espaço exterior para lazer ou potencial expansão.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2.450.000 está €219.533 (9,0%) acima do valor justo de €2.230.467, indicando que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €2,230,467 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €2,450,000 situa-se €219,533 (9.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,450,000 face à base da zona de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, Porto de €2,343,300 (€3,650/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 71/100 (Condição 68 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 60 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, Porto
Base da zona €2,343,300 + condição -€45,141 + localização +€168,564 = valor justo estimado de €2,230,467 (€3,474/m²), uma diferença de €219,533 (9.0%) face ao preço pedido de €2,450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 225c88 | Imóvel em análise | €2,450,000 | €3,816 | — | 68 | 70 |
| rua França Júnior | Ativo | €1,250,000 | €3,133 | 17.9% | 75 | 72 |
| praça do Império | Ativo | €2,300,000 | €5,192 | 36.0% | 70 | 71 |
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · dee44b | Ativo | €2,100,000 | €5,949 | 55.9% | — | 74 |
| Ramalde · bf2a50 | Ativo | €995,000 | €3,605 | 5.5% | 75 | 70 |
| Mediana | €1,675,000 | €4,399 | 15.3% | 75 | 72 |
Tese de investimento
Aluguel a longo prazo Dado o preço atual de €2,450,000, esta propriedade representa um custo de oportunidade com um valor justo de €2,230,467, indicando uma diferença de 9,0%. Além disso, o rendimento bruto de 0% sugere um cenário de fluxo de caixa desfavorável para investidores no aluguel a longo prazo. Aluguel familiar Embora a localização suburbana ofereça baixas taxas de criminalidade e boas escolas, a natureza sobrevalorizada da propriedade a €2,450,000 em comparação com um valor justo de €2,230,467 torna-a menos atraente para fins de aluguel familiar. A ausência de um rendimento bruto positivo complica ainda mais as perspectivas de investimento nesta estratégia. Compra e manutenção Adquirir esta propriedade como um investimento de compra e manutenção não é ideal no preço atual de €2,450,000, dado o valor justo estimado em €2,230,467, que apresenta uma sobrevalorização de 9,0%. Além disso, o baixo rendimento bruto de 0% da propriedade enfraquece os retornos potenciais necessários para uma estratégia de compra e manutenção bem-sucedida.
Riscos
Risco de volatilidade económica A propriedade, com um índice de estabilidade económica de 70/100, pode enfrentar flutuações na procura, aumentando o risco de taxas de ocupação mais baixas e potencial instabilidade na receita.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 810 420 €
- Capital próprio necessário
- 850 420 €
- Prestação mensal
- 8584 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -11 000 €
- Preço2 450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões183 750 €
- Imposto do Selo (escritura)19 600 €
- Imposto do Selo (crédito)11 760 €
- Escritura, registo e banco7380 €
- Obras137 930 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 9.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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