Moradia em Alhandra, São João dos Montes e Calhandriz
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Moradia T2 com 64 m² em Alhandra, São João dos Montes e Calhandriz, Vila Franca de Xira, à venda por 225 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 133 303 €, 40,8% abaixo do preço pedido. A análise de 9 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e ilha de cozinha.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 64 m², construído em 1950, certificado energético C. Localizado freguesia de Alhandra, São João dos Montes e Calhandriz, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade possui uma fachada convidativa com acabamentos modernos em alumínio e jardins bem cuidados, aumentando a sua estética geral e tranquilidade. Benefícios da Localização: A proximidade ao Rio Tejo oferece vistas deslumbrantes e várias comodidades urbanas de qualidade, incluindo instituições de saúde e acesso a transportes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €225,000 está significativamente acima do valor justo de €133,303, refletindo uma posição sobrevalorizada de €91,697 (68.8%). Isso sugere que os investidores potenciais podem querer exercitar cautela antes de prosseguir.
Avaliação
Valor justo estimado em €133,303 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €225,000 situa-se €91,697 (68.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €225,000 face à base da zona de Alhandra, São João dos Montes e Calhandriz, Vila Franca de Xira, Lisbon de €95,384 (€1,490/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €95,384, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €133,303 (€2,083/m²), uma diferença de €91,697 (68.8%) face ao preço pedido de €225,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alhandra, São João dos Montes e Calhandriz · 6a9384 | Imóvel em análise | €225,000 | €3,516 | — | 78 | 62 |
| Alhandra, São João dos Montes e Calhandriz · 6d54f5 | Ativo | €340,000 | €3,778 | 7.5% | 65 | 61 |
| estrada da Subserra, 38N | Ativo | €695,000 | €2,465 | 29.9% | 73 | 76 |
| Alverca do Ribatejo e Sobralinho · 38bb05 | Ativo | €575,000 | €1,701 | 51.6% | 72 | 70 |
| Alverca do Ribatejo e Sobralinho · e40a86 | Ativo | €575,000 | €1,701 | 51.6% | 75 | 70 |
| Mediana | €575,000 | €2,083 | 40.8% | 73 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço de listagem atual de €225,000 resulta num rendimento de apenas 4,7%, sugerindo que a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o valor justo de €133,303. Esta diferença de 68,8% dificulta a justificativa para um investimento em arrendamento de longo prazo numa área suburbana com amenidades e qualidade de inquilinos moderadas. Arrendamento familiar Apesar de estar numa área suburbana com um ambiente estável, o elevado preço pedido de €225,000 não se alinha com o valor justo de €133,303, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. As famílias que buscam opções de arrendamento acessíveis podem ser dissuadidas pelo rendimento limitado de 4,7% e pela significativa diferença de preço de 68,8%. Comprar e manter Investir numa estratégia de comprar e manter para esta propriedade é desafiador, uma vez que o seu preço de listagem de €225,000 excede o valor justo de €133,303 em 68,8%. A combinação de um rendimento potencial baixo e um preço de propriedade considerado sobrevalorizado pode impedirem o crescimento de capital a longo prazo nesta vizinhança suburbana.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100 e estabilidade de inquilinos a 55/100, existe um risco significativo de que flutuações na economia local possam resultar em aumento das taxas de desocupação ou redução da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 243 976 €
- Capital próprio necessário
- 63 976 €
- Prestação mensal
- 759 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -207 €
- Preço225 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6356 €
- Imposto do Selo (escritura)1800 €
- Imposto do Selo (crédito)1080 €
- Escritura, registo e banco2040 €
- Obras7700 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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