Apartamento em Misericórdia
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Apartamento T1 com 45 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 302 278 €, 24,4% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 45 m², no 3º andar, certificado energético C. Localizado em rua da Silva, 32, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento completamente mobilado beneficia de uma localização excelente na pitoresca Rua Verde, com vistas deslumbrantes e abundante luz natural que realçam os seus acabamentos modernos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €400,000 está significativamente acima do valor justo, com uma diferença de €97,722 (32.3%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada com base no seu valor justo de €302,278.
Avaliação
Valor justo estimado em €302,278 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €400,000 situa-se €97,722 (32.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €400,000 face à base da zona de rua da Silva, 32 de €274,906 (€6,109/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 70/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €274,906, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €302,278 (€6,717/m²), uma diferença de €97,722 (32.3%) face ao preço pedido de €400,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Silva, 32 | Imóvel em análise | €400,000 | €8,889 | — | 72 | 79 |
| rua de Buenos Aires, 32B | Ativo | €385,000 | €7,000 | 21.2% | 76 | 78 |
| Arroios · 6d5316 | Ativo | €280,000 | €5,091 | 42.7% | 75 | 90 |
| São Vicente · 6f4122 | Ativo | €299,000 | €6,644 | 25.2% | 65 | 83 |
| calçada dos Barbadinhos | Ativo | €300,000 | €7,317 | 17.7% | 70 | 82 |
| Mediana | €299,500 | €6,822 | 23.3% | 73 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento de 1 quarto está atualmente sobrevalorizado a €400,000, superando o seu valor justo em 32.3%, o que pode limitar a viabilidade de investimentos em arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3.4% e uma classificação de condição de 70/100, o retorno sobre o investimento não justifica o preço elevado. Comprar e manter Com um preço de listagem de €400,000, esta propriedade representa um prémio significativo de 32.3% sobre o seu valor justo de €302,278, indicando uma estratégia difícil de comprar e manter. Aliado a um rendimento medíocre de 3.4% e apenas classificações decentes na vizinhança, o potencial de apreciação a longo prazo parece limitado no estado de preços atual. Arrendamento familiar Com um preço de €400,000, este apartamento está acima do seu valor justo em 32.3%, tornando-se uma opção cara para investimentos em arrendamento familiar. Dado o seu rendimento modesto de 3.4% e uma classificação do bairro de 79/100, as famílias podem procurar alternativas mais viáveis financeiramente na área.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco moderado de rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e potencial perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 437 321 €
- Capital próprio necessário
- 117 321 €
- Prestação mensal
- 1349 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -785 €
- Preço400 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3200 €
- Imposto do Selo (crédito)1920 €
- Escritura, registo e banco2460 €
- Obras10 441 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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