Moradia T3, 60 m² em Fanhões, Loures
Moradia T3 com 60 m² em Fanhões, Loures, à venda por 245 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 171 545 €, 30% abaixo do preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de campo. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, garagem e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T3 com 1 casas de banho de 60 m², construído em 1950, certificado energético F. Localizado freguesia de Fanhões, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui um espaçoso anexo de 50m², aumentando o valor geral e oferecendo uma solução para a escassez de estacionamento local, essencial para a valorização futura.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €245,000 está significativamente acima do valor justo, que é de €171,545, representando uma sobrevalorização de €73,455 (42,8%). Esta discrepância indica que a propriedade pode não ser uma oportunidade de investimento viável.
Avaliação
Valor justo estimado em €171,545 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €245,000 situa-se €73,455 (42.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €245,000 face à base da zona de Fanhões, Loures, Lisbon de €201,468 (€3,358/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 46/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €201,468, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €171,545 (€2,859/m²), uma diferença de €73,455 (42.8%) face ao preço pedido de €245,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fanhões · d74829 | Imóvel em análise | €245,000 | €4,083 | — | 40 | 74 |
| Santo Antão e São Julião do Tojal · 938858 | Ativo | €479,000 | €3,471 | 15.0% | 68 | 74 |
| Santo Antão e São Julião do Tojal · 6ebcef | Ativo | €479,000 | €3,471 | 15.0% | 72 | 74 |
| Santo Antão e São Julião do Tojal · 4d4590 | Ativo | €320,000 | €4,000 | 2.0% | 60 | 75 |
| rua Chã, 19 | Ativo | €599,990 | €2,247 | 45.0% | 60 | 73 |
| Mediana | €479,000 | €3,471 | 15.0% | 64 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Fanhões, Loures, está sobrevalorizada a €245,000, enquanto o valor justo é de €171,545, representando uma diferença de 42,8%. Dada a sua rentabilidade bruta de 0% e classificação de condição de 46/100, esta estratégia provavelmente não proporcionará um retorno suficiente sobre o investimento. Arrendamento familiar Embora Fanhões beneficie de uma atmosfera amigável para famílias e estabilidade na demanda habitacional, a propriedade está sobrevalorizada a €245,000 em comparação com o seu valor justo de €171,545. A falta de rentabilidade e uma pontuação de condição de 46/100 sugerem que potenciais inquilinos familiares podem ser dissuadidos pelo preço elevado e pelas melhorias necessárias. Comprar e manter Embora a localização suburbana perto de Lisboa ofereça potencial de crescimento, a propriedade continua sobrevalorizada a €245,000, muito acima do valor justo de €171,545. A rentabilidade bruta de 0% e a baixa classificação de condição destacam ainda mais os riscos associados à manutenção deste ativo a longo prazo nas atuais condições de mercado.
Riscos
Demanda de inquilinos inconsistente A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um risco potencial em atrair e reter inquilinos de qualidade, o que pode afetar a renda de aluguer e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 295 056 €
- Capital próprio necessário
- 99 056 €
- Prestação mensal
- 833 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1029 €
- Preço245 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7756 €
- Imposto do Selo (escritura)1960 €
- Imposto do Selo (crédito)1176 €
- Escritura, registo e banco2088 €
- Obras37 077 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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