Apartamento T2, 100 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos
Apartamento T2 com 100 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 449 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 474 667 €, em linha com o preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade, jardim, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 3 casas de banho de 100 m², no 10º andar, construído em 2005, certificado energético D. Localizado em rua Carlos Alberto Morais, 234, freguesia de Matosinhos e Leça da Palmeira, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui uma varanda espaçosa com vistas panorâmicas, proporcionando um refúgio tranquilo, e inclui acesso fácil à piscina no terraço, ampliando as oportunidades de lazer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €449,000 está abaixo do valor justo de €474,667 em €25,667, ou 5,4%. Esta propriedade está ao preço justo, tornando-se uma oportunidade de investimento sólida.
Avaliação
Valor justo estimado em €474,667 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €449,000 situa-se €25,667 (5.4%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €449,000 face à base da zona de rua Carlos Alberto Morais, 234 de €427,945 (€4,279/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €427,945, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €474,667 (€4,747/m²), uma diferença de €25,667 (5.4%) face ao preço pedido de €449,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Carlos Alberto Morais, 234 | Imóvel em análise | €449,000 | €4,490 | — | 72 | 57 |
| Matosinhos e Leça da Palmeira · be9246 | Ativo | €450,000 | €3,913 | 12.8% | 75 | 69 |
| rua Sousa Aroso | Ativo | €890,000 | €4,472 | 0.4% | 80 | 74 |
| Matosinhos e Leça da Palmeira · 02388e | Ativo | €435,000 | €4,833 | 7.6% | 85 | 70 |
| rua Roberto Ivens | Ativo | €1,100,000 | €7,285 | 62.2% | 74 | 73 |
| Mediana | €670,000 | €4,653 | 3.6% | 78 | 72 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Este apartamento T2 em Matosinhos e Leça da Palmeira está atualmente listado por €449,000, próximo do seu valor justo de €474,667, sugerindo que provavelmente manterá o seu valor ao longo do tempo. Com um rendimento bruto de 3,5% e um ambiente suburbano relativamente seguro, oferece retornos estáveis para um investidor de longo prazo. Arrendamento a longo prazo A avaliação justa da propriedade indica que está apropriada para um investimento em arrendamento a longo prazo, com um rendimento bruto consistente de 3,5% esperado num mercado estável. Dada a proximidade ao Porto e às comodidades da área, este apartamento pode atrair inquilinos fiáveis que procuram uma experiência de vida suburbana. Arrendamento familiar Com uma pontuação de bairro de 57/100, este apartamento apresenta uma oportunidade para arrendamentos familiares de longo prazo, oferecendo um ambiente estável e confortável. Embora esteja avaliado em €449,000, alinhando-se de perto ao seu valor justo, a propriedade pode atender às necessidades de famílias que buscam acomodações espaçosas fora da agitação do centro da cidade.
Riscos
Instabilidade Económica e dos Inquilinos Dada a pontuação de estabilidade económica de 55/100 e a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 55/100, há um risco elevado de dificuldades em garantir uma receita de aluguer consistente devido a potenciais flutuações na economia local e na rotatividade dos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 491 717 €
- Capital próprio necessário
- 132 517 €
- Prestação mensal
- 1514 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -854 €
- Preço449 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3592 €
- Imposto do Selo (crédito)2155 €
- Escritura, registo e banco2578 €
- Obras11 172 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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