Moradia T3, 170 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto
Moradia T3 com 170 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 1 000 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 782 895 €, 21,7% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: varanda e lareira.
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Visão geral
Moradia T3 com 1 casas de banho de 170 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade inclui um amplo jardim de 170 m², ideal para amenidades ao ar livre, e beneficia da proximidade das pitorescas praias da Foz, aumentando seu potencial de revitalização.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,000,000 está significativamente acima do valor justo de €782,895, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €217,105 (27,7%). Esta disparidade sugere que uma correção pode ser necessária para uma transação adequada.
Avaliação
Valor justo estimado em €782,895 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,000,000 situa-se €217,105 (27.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,000,000 face à base da zona de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, Porto de €956,897 (€5,629/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 20/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €956,897, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €782,895 (€4,605/m²), uma diferença de €217,105 (27.7%) face ao preço pedido de €1,000,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · d749ad | Imóvel em análise | €1,000,000 | €5,882 | — | 15 | 66 |
| rua do Molhe | Ativo | €950,000 | €6,835 | 16.2% | 15 | 78 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · 4a80fd | Ativo | €350,000 | €4,605 | 21.7% | 15 | 73 |
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 6c785b | Ativo | €2,200,000 | €7,237 | 23.0% | — | 76 |
| parque da Cidade | Ativo | €420,000 | €3,889 | 33.9% | 30 | 74 |
| Mediana | €685,000 | €5,720 | 2.8% | 15 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada em 27,7%, com um valor justo de €782.895 em comparação com o preço de listagem de €1.000.000. Além disso, o rendimento bruto de 2,8% sugere que este investimento pode não cumprir as expectativas de retorno para atividades de arrendamento de longo prazo. Compra e manutenção Com um valor justo de €782.895, o preço de listagem de €1.000.000 indica que esta propriedade está sobrevalorizada em 27,7%. A classificação atual da condição de 20/100 também levanta preocupações sobre a viabilidade a longo prazo da estratégia de compra e manutenção, uma vez que seriam necessários investimentos significativos em renovações. Arrendamento familiar A €1.000.000, a propriedade está sobrevalorizada em 27,7%, em comparação com o seu valor justo de €782.895. A classificação de condição mais baixa de 20/100 pode desencorajar famílias que procuram opções de arrendamento, tornando este investimento menos atraente no espaço de arrendamento familiar.
Riscos
Risco de Dependência Económica A propriedade pode enfrentar volatilidade devido a uma pontuação de estabilidade económica moderadamente alta de 75/100 combinada com uma pontuação de estabilidade de inquilinos mais baixa de 65/100, indicando potenciais desafios na retenção de inquilinos durante períodos de recessão económica.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 235 366 €
- Capital próprio necessário
- 435 366 €
- Prestação mensal
- 3360 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2430 €
- Preço1 000 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões60 000 €
- Imposto do Selo (escritura)8000 €
- Imposto do Selo (crédito)4800 €
- Escritura, registo e banco3900 €
- Obras158 666 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (350 000 €–2 200 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
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