Moradia em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde
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Moradia T3 com 300 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 850 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 889 717 €, em linha com o preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 300 m², construído em 1984, certificado energético C. Localizado em parque da Cidade, freguesia de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade dispõe de uma área de bem-estar dedicada com equipamentos de fitness e sauna, enriquecendo o estilo de vida urbano com oportunidades de relaxamento e exercício em casa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €850,000 está posicionado 4,5% abaixo do valor justo de €889,717, indicando que a propriedade está ao preço justo dentro das condições atuais do mercado. Isso sugere uma oportunidade de investimento equilibrada, em vez de uma compra descontada. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda poderia capitalizar as acabamentos de alta qualidade da propriedade e a localização suburbana desejável, atraindo famílias à procura de uma casa moderna no Porto. Renovação ou encenação poderia aumentar o valor de revenda neste mercado competitivo. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 4,7%, a estratégia de arrendamento foca no aluguer a longo prazo para famílias devido à segurança e às comodidades familiares da vizinhança. Este potencial de rendimento consistente alinha-se bem com os objetivos de investimento de manter o valor da propriedade ao longo do tempo.
Avaliação
Valor justo estimado em €889,717 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €850,000 situa-se €39,717 (4.5%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €850,000 face à base da zona de parque da Cidade de €700,854 (€2,336/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €700,854, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €889,717 (€2,966/m²), uma diferença de €39,717 (4.5%) face ao preço pedido de €850,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| parque da Cidade | Imóvel em análise | €850,000 | €2,833 | — | 78 | 72 |
| avenida do Doutor Antunes Guimarães, 875 | Ativo | €950,000 | €3,135 | 10.7% | 75 | 72 |
| avenida Fabril do Norte, 404 | Ativo | €495,000 | €2,143 | 24.4% | 73 | 74 |
| avenida do Doutor Antunes Guimarães | Ativo | €950,000 | €3,055 | 7.8% | 72 | 73 |
| avenida do Doutor Antunes Guimarães S / N | Ativo | €925,000 | €3,053 | 7.7% | 77 | 72 |
| Mediana | €937,500 | €3,054 | 7.8% | 74 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde apresenta uma oportunidade de investimento ao preço justo para arrendamento de longo prazo, com um rendimento bruto de 4,7%. Dada a orientação familiar e a segurança do bairro, é provável que atraia inquilinos estáveis a longo prazo. Arrendamento familiar Esta propriedade é bem adequada para arrendamento familiar, apoiada pela sua alta classificação de condição de 82/100 e pela boa acessibilidade da área suburbana ao Porto. O rendimento bruto de 4,7% está alinhado com a procura por habitação orientada para famílias num ambiente seguro e rico em comodidades. Comprar e manter Como investimento a longo prazo, esta propriedade oferece uma posição razoável, dado o seu estado ao preço justo, com uma leve diferença de 4,5% em relação à estimativa de mercado justo. Manter este ativo numa vizinhança desejável pode resultar numa sólida valorização a longo prazo, especialmente considerando as ligações de transporte fiáveis ao Porto.
Riscos
Risco de instabilidade económica e de inquilinos: Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas em 70/100, existe um risco moderado de que flutuações económicas ou a rotatividade de inquilinos possam impactar negativamente a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 923 154 €
- Capital próprio necessário
- 243 154 €
- Prestação mensal
- 2867 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1210 €
- Preço850 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões51 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6800 €
- Imposto do Selo (crédito)4080 €
- Escritura, registo e banco3540 €
- Obras7734 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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