Moradia T4, 128 m² em Loulé (São Clemente), Loulé
Moradia T4 com 128 m² em Loulé (São Clemente), Loulé, à venda por 675 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 857 159 €, 27% acima do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 128 m², certificado energético D. Localizado em rua das Flores, 6, freguesia de Loulé (São Clemente), concelho de Loulé, distrito de Faro. Característica Notável: A propriedade inclui um pátio privado com uma cozinha de apoio, ideal para refeições e convívios ao ar livre durante todo o ano, aumentando o seu potencial para entretenimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €675,000 está significativamente abaixo do valor justo de €857,159, indicando um desconto de €182,159 (21.3%). Veredicto: subvalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda poderá aproveitar a condição atrativa da propriedade e a sua localização desejável, visando uma rápida movimentação a um preço alvo acima de €857,159. Buy-to-let angle. Com uma renda estimada de €2,194 por mês, a propriedade oferece um rendimento bruto de 3.9%, tornando-se uma opção viável para aluguer de longo prazo num mercado impulsionado pelo turismo.
Avaliação
Valor justo estimado em €857,159 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €675,000 situa-se €182,159 (21.3%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €675,000 face à base da zona de rua das Flores, 6 de €755,648 (€5,903/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €755,648, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €857,159 (€6,697/m²), uma diferença de €182,159 (21.3%) face ao preço pedido de €675,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Flores, 6 | Imóvel em análise | €675,000 | €5,273 | — | 78 | 61 |
| Loulé (São Clemente) · 25f849 | Ativo | €1,395,000 | €7,971 | 51.2% | 78 | 61 |
| Almancil · 1f357f | Ativo | €1,950,000 | €14,773 | 180.1% | 90 | 71 |
| Santa Bárbara de Nexe · 9116e7 | Ativo | €1,950,000 | €5,270 | 0.1% | 76 | 72 |
| Almancil · cfe046 | Ativo | €3,550,000 | €5,137 | 2.6% | 85 | 65 |
| Mediana | €1,950,000 | €6,621 | 25.5% | 82 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo A proximidade da propriedade a atrativos turísticos no Algarve aumenta seu potencial como arrendamento de férias a curto prazo, capitalizando a economia orientada para o turismo da região. Com um valor justo significativamente mais alto do que o preço de listagem, os investidores podem esperar uma margem de segurança saudável e retornos atraentes com esta estratégia. Arrendamento a longo prazo Dada a sólida classificação de condição da propriedade e seu layout espaçoso, ela oferece uma opção atraente para arrendamentos a longo prazo numa área residencial segura. O rendimento atual de 3,9% bruto alinha-se bem com as características do bairro, apesar da classificação ligeiramente inferior da vizinhança. Não ideal para: Alojamento de estudantes Esta propriedade não é adequada para alojamento de estudantes devido ao seu layout voltado para famílias e à dinâmica da localização que prioriza o turismo e a vida a longo prazo. O perfil do bairro, embora seguro, não apoia a demanda normalmente vista em áreas voltadas para estudantes.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A combinação de uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 e uma pontuação de estabilidade económica de 55/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade e instabilidade dos inquilinos, o que pode afetar negativamente a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 731 220 €
- Capital próprio necessário
- 191 220 €
- Prestação mensal
- 2277 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1015 €
- Preço675 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões40 500 €
- Imposto do Selo (escritura)5400 €
- Imposto do Selo (crédito)3240 €
- Escritura, registo e banco3120 €
- Obras3960 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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