Apartamento T4, 98 m² em Baixa da Banheira e Vale da Amoreira, Moita
Apartamento T4 com 98 m² em Baixa da Banheira e Vale da Amoreira, Moita, à venda por 268 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 240 153 €, 10,4% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T4 com 1 casas de banho de 98 m², no 2º andar, construído em 1988, certificado energético D. Localizado em rua das Acácias, freguesia de Baixa da Banheira e Vale da Amoreira, concelho de Moita, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento possui amplos espaços de estar virados a oeste com acesso direto a uma varanda, promovendo luz natural e uma atmosfera convidativa, ideal para relaxar ou receber convidados.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €268,000 excede o valor justo de €240,153 em €27,847 (11.6%). Esta propriedade está sobrevalorizada e pode afastar potenciais compradores a esta avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €240,153 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €268,000 situa-se €27,847 (11.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €268,000 face à base da zona de rua das Acácias de €190,788 (€1,947/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €190,788, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €240,153 (€2,451/m²), uma diferença de €27,847 (11.6%) face ao preço pedido de €268,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Acácias | Imóvel em análise | €268,000 | €2,735 | — | 72 | 68 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · 99f104 | Ativo | €295,000 | €2,458 | 10.1% | 68 | 74 |
| rua João Villaret, 34 | Ativo | €239,000 | €2,234 | 18.3% | 70 | 77 |
| rua João Rainho, 13 | Ativo | €320,000 | €2,443 | 10.7% | 72 | 73 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · 90d95c | Ativo | €305,000 | €2,311 | 15.5% | 65 | 72 |
| Mediana | €300,000 | €2,377 | 13.1% | 69 | 74 |
Tese de investimento
Family rental A propriedade em Baixa da Banheira e Vale da Amoreira, listada por €268,000, está sobrevalorizada em comparação ao seu valor justo de €240,153, indicando espaço limitado para o crescimento do rendimento de arrendamento. Com um rendimento bruto de 4,3% e uma classificação de 68/100 para a vizinhança, os potenciais inquilinos familiares podem procurar melhor valor em outro lugar. Long-term rental Dada a atual preço de listagem, este apartamento não apresenta uma oportunidade de investimento atraente para arrendamento de longo prazo, já que a diferença de 11,6% em relação ao valor justo sugere um potencial limitado de valorização. A pontuação de condição de 67/100 também levanta preocupações sobre futuros custos de manutenção que podem impactar a rentabilidade. Buy-and-hold Manter este apartamento como um investimento buy-and-hold é questionável, particularmente com o seu preço listado sendo 11,6% acima do valor de mercado justo. As classificações moderadas da vizinhança e o elevado ponto de entrada podem restringir os retornos ao longo do horizonte de investimento, tornando-o menos atraente como ativo a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Existe uma probabilidade de 40% de rotatividade de inquilinos devido ao índice de estabilidade de inquilinos de 60/100, o que pode resultar em taxas de vacância e custos de arrendamento aumentados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 309 721 €
- Capital próprio necessário
- 95 321 €
- Prestação mensal
- 904 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -409 €
- Preço268 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9366 €
- Imposto do Selo (escritura)2144 €
- Imposto do Selo (crédito)1286 €
- Escritura, registo e banco2143 €
- Obras26 782 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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