Apartamento T3, 101 m² em Amora, Seixal
Apartamento T3 com 101 m² em Amora, Seixal, à venda por 389 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 316 218 €, 18,7% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 101 m², no 3º andar, construído em 1983, certificado energético C. Localizado em rua Movimento das Forças Armadas, freguesia de Amora, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento possui iluminação embutida que realça a estética moderna e desfruta de abundante luz natural através de janelas de vidro duplo com abertura oscilobatente, maximizando o conforto e a eficiência energética.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €389,000 está significativamente acima do valor justo, superando-o em €72,782 (23,0%). Esta propriedade está sobrevalorizada de acordo com o valor de mercado justo avaliado em €316,218.
Avaliação
Valor justo estimado em €316,218 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €389,000 situa-se €72,782 (23.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €389,000 face à base da zona de rua Movimento das Forças Armadas de €254,273 (€2,518/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €254,273, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €316,218 (€3,131/m²), uma diferença de €72,782 (23.0%) face ao preço pedido de €389,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Movimento das Forças Armadas | Imóvel em análise | €389,000 | €3,851 | — | 75 | 71 |
| jardim e da Baía do Seixal | Ativo | €269,900 | €3,033 | 21.3% | 80 | 76 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 6a9191 | Ativo | €380,000 | €2,879 | 25.3% | 75 | 75 |
| rua João Gouveia | Ativo | €550,000 | €2,736 | 29.0% | 75 | 84 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · b7b518 | Ativo | €525,000 | €3,523 | 8.5% | 75 | 81 |
| Mediana | €452,500 | €2,956 | 23.3% | 75 | 79 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade está sobrevalorizada a €389,000 em comparação com o valor justo de €316,218, indicando um prémio de 23.0%. Com um rendimento bruto de apenas 3.2%, pode ter dificuldade em atrair inquilinos a longo prazo que procuram melhor valor no mercado atual. Family rental Com um preço de listagem de €389,000, este apartamento não representa uma oportunidade atraente para famílias, dado a estimativa de valor justo de €316,218 e o rendimento de 3.2%. A pontuação de condição de 79/100 sugere algum apelo, mas o prémio de preço pode desincentivar famílias com orçamento limitado. Buy-and-hold Como um investimento de compra e manutenção, esta propriedade é desafiadora devido à sua diferença de 23.0% em relação ao valor justo, custando €389,000 contra uma avaliação justa de €316,218. O baixo rendimento de 3.2% complica ainda mais os potenciais retornos ao longo do tempo, tornando-a menos atraente para investidores a longo prazo.
Riscos
Risco de recessão económica Tanto a estabilidade económica quanto a estabilidade dos inquilinos estão a 75/100, o que pode indicar vulnerabilidade a flutuações na economia que poderiam impactar a renda de aluguer ou as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 422 645 €
- Capital próprio necessário
- 111 445 €
- Prestação mensal
- 1312 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -796 €
- Preço389 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 420 €
- Imposto do Selo (escritura)3112 €
- Imposto do Selo (crédito)1867 €
- Escritura, registo e banco2434 €
- Obras7812 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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