Apartamento em Amora
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Apartamento T2 com 75 m² em Amora, Seixal, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 130 057 €, 34,5% abaixo do preço pedido. A análise de 6 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: pavimento flutuante, renovado e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 75 m², certificado energético D. Localizado em avenida da Liberdade, freguesia de Amora, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: As varandas do apartamento oferecem amplo espaço exterior para relaxar e o ar condicionado garante conforto durante os meses quentes, aumentando a habitabilidade e atratividade do imóvel.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €275,000 está significativamente acima do valor justo de €130,057, resultando numa sobrevalorização de €144,943 (52,7%). Isso indica que a propriedade está acima do valor em comparação com o seu verdadeiro valor de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €130,057 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €275,000 situa-se €144,943 (52.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de avenida da Liberdade de €209,700 (€2,796/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 73 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida da Liberdade
Base da zona €209,700 + condição +€0 + localização +€10,957 = valor justo estimado de €130,057 (€1,734/m²), uma diferença de €144,943 (52.7%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida da Liberdade | Imóvel em análise | €275,000 | €3,667 | — | 73 | 73 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 90d8f8 | Ativo | €275,000 | €3,056 | 16.7% | 74 | 76 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · ba5996 | Ativo | €248,000 | €2,696 | 26.5% | 75 | 79 |
| Amora · 93747a | Ativo | €240,000 | €3,429 | 6.5% | 70 | 77 |
| Amora · ba3c6e | Ativo | €260,000 | €3,171 | 13.5% | 80 | 74 |
| Mediana | €254,000 | €3,114 | 15.1% | 75 | 77 |
Tese de investimento
Long-term rental O apartamento de 2 quartos em Amora está sobrevalorizado a €275,000, comparado ao seu valor justo de €130,057, apresentando uma diferença significativa de 52,7%. Com um rendimento bruto de apenas 3,5%, este investimento não se alinha com os retornos potenciais tipicamente procurados numa estratégia de arrendamento de longo prazo. Family rental Investir nesta propriedade como arrendamento familiar parece problemático, já que está listada a €275,000, contra um valor justo de €130,057, o que é 52,7% mais alto. Os fortes centros de emprego locais e a pontuação do bairro decente de 73/100 não justificam o preço atual, levando a uma procura potencialmente insuficiente a este preço para famílias que procuram opções de arrendamento. Buy-and-hold A estratégia de buy-and-hold para este apartamento em Amora não é recomendável, dado que a sua avaliação de €275,000 está bem acima do valor justo de €130,057, refletindo um prémio de 52,7%. Embora a acessibilidade da área ao transporte público e às comodidades possa apoiar um investimento a longo prazo, o rendimento de 3,5%, combinado com o preço elevado, diminui a atratividade do investimento neste contexto de buy-and-hold.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A classificação de estabilidade económica da propriedade de 80 indica uma economia relativamente forte, mas, ao combinar-se com uma classificação de estabilidade de inquilinos de 70, existe o risco de flutuações na retenção de inquilinos, o que pode impactar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 300 848 €
- Capital próprio necessário
- 80 848 €
- Prestação mensal
- 964 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -571 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras10 313 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 52.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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