Apartamento T2, 76 m² em Amora, Seixal
Apartamento T2 com 76 m² em Amora, Seixal, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 235 373 €, 14,4% abaixo do preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 76 m², no 2º andar, construído em 1975, certificado energético C. Localizado em rua Magalhães Lima, 6, freguesia de Amora, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Caraterística Notável: O apartamento possui um generoso varandim fechado com acesso versátil a partir de vários quartos, oferecendo uma excelente oportunidade para uma área de lazer ou um escritório dedicado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €275,000 excede o valor justo de €235,373 em €39,627, ou 16,8%. Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €235,373 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €275,000 situa-se €39,627 (16.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de rua Magalhães Lima, 6 de €196,107 (€2,580/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 74/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €196,107, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €235,373 (€3,097/m²), uma diferença de €39,627 (16.8%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Magalhães Lima, 6 | Imóvel em análise | €275,000 | €3,618 | — | 72 | 75 |
| praceta Centro Columbófilo do Fogueteiro | Ativo | €260,000 | €3,421 | 5.5% | 70 | 75 |
| rua Ana de Castro Osório | Ativo | €263,000 | €3,131 | 13.5% | 72 | 76 |
| rua de Baixo | Ativo | €340,000 | €3,063 | 15.3% | 72 | 80 |
| rua Movimento das Forças Armadas | Ativo | €270,000 | €3,034 | 16.2% | 75 | 75 |
| Mediana | €266,500 | €3,097 | 14.4% | 72 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Amora, Seixal está atualmente sobrevalorizado a €275,000, ultrapassando o seu valor justo de €235,373 em 16.8%. Dado o rendimento bruto de 3.4%, os investidores podem achar difícil alcançar retornos atrativos através de estratégias de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja localizada numa área suburbana segura e próxima de comodidades, o seu preço de €275,000 é significativamente mais alto do que o seu valor justo de €235,373, indicando que está sobrevalorizada. As famílias podem ser dissuadidas pelo rendimento mais baixo de 3.4%, que não oferece um incentivo convincente para arrendar nesta localização. Comprar e manter Investir neste apartamento como uma estratégia de comprar e manter parece menos favorável devido à sua avaliação atual de €275,000, que está 16.8% acima do valor justo de €235,373. Dado o rendimento bruto modesto de 3.4%, os investidores podem ter dificuldades em justificar uma manutenção a longo prazo num ativo sobrevalorizado.
Riscos
Risco de volatilidade económica A pontuação de estabilidade económica de 80 indica um ambiente geralmente positivo, mas a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75 sugere potenciais flutuações na retenção de inquilinos, o que pode impactar a consistência da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 302 292 €
- Capital próprio necessário
- 82 292 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -553 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras11 757 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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