Apartamento em Estrela
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Apartamento T7 com 214 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 4 150 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 072 434 €, 74,2% abaixo do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T7 com 2 casas de banho de 214 m², no 3º andar, certificado energético D. Localizado em rua Domingos Sequeira, 66, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento oferece acesso direto ao Jardim da Estrela, aumentando a sua atratividade com opções de recreação ao ar livre, enquanto a sua localização numa rua muito desejada acrescenta um potencial de investimento significativo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €4,150,000 é significativamente superior ao valor justo de €1,072,434, representando uma surpreendente sobrevalorização de €3,077,566 (287.0%). Esta avaliação indica que a propriedade está sobrevalorizada e não é uma opção de investimento sólida.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,072,434 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €4,150,000 situa-se €3,077,566 (287.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €4,150,000 face à base da zona de rua Domingos Sequeira, 66 de €1,242,771 (€5,807/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 55/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,242,771, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,072,434 (€5,011/m²), uma diferença de €3,077,566 (287.0%) face ao preço pedido de €4,150,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Domingos Sequeira, 66 | Imóvel em análise | €4,150,000 | €19,393 | — | 52 | 79 |
| rua Damasceno Monteiro | Ativo | €460,000 | €3,067 | 84.2% | 59 | 83 |
| rua Conde Redondo | Ativo | €735,900 | €5,661 | 70.8% | 45 | 85 |
| Arroios · 6d5569 | Ativo | €970,000 | €6,340 | 67.3% | 70 | 84 |
| Alcântara · 38b4eb | Ativo | €685,000 | €5,269 | 72.8% | — | 81 |
| Mediana | €710,450 | €5,465 | 71.8% | 59 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 7 quartos em Estrela está listado a €4,150,000, o que excede significativamente o seu valor justo de €1,072,434, marcando uma disparidade impressionante de 287,0%. Com um rendimento bruto de 0% e uma pontuação de condição de apenas 55/100, este investimento apresenta um potencial limitado para uma renda sustentável a longo prazo. Compra e manutenção Com um preço em lista de €4,150,000 em comparação com um valor justo de €1,072,434, a disparidade de 287,0% indica que esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de compra e manutenção. Mesmo com uma classificação de bairro razoável de 79/100, a falta de rendimento e a condição abaixo do ideal não justificam o elevado custo de entrada. Arrendamento familiar Com um preço pedido de €4,150,000 e um valor justo de apenas €1,072,434, a disparidade de 287,0% sugere que a propriedade está sobrevalorizada para fins de arrendamento familiar. Embora o bairro ofereça amenities razoáveis, a baixa pontuação de condição da propriedade e a falta de rendimento subvertem a sua atratividade para famílias em busca de arranjos de longa duração.
Riscos
Risco de Inadimplência dos Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, há uma probabilidade de 30% de potencial rotatividade ou inadimplência dos inquilinos, afetando a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 4 627 606 €
- Capital próprio necessário
- 1 307 606 €
- Prestação mensal
- 13 997 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -18 562 €
- Preço4 150 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões311 250 €
- Imposto do Selo (escritura)33 200 €
- Imposto do Selo (crédito)19 920 €
- Escritura, registo e banco11 460 €
- Obras101 776 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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