Moradia T4, 134 m² em Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar
Moradia T4 com 134 m² em Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 196 617 €, 33,4% abaixo do preço pedido. A análise de 41 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 134 m², construído em 1989. Localizado freguesia de Fânzeres e São Pedro da Cova, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Esta casa bi-familiar apresenta uma renda até 2027 para o piso térreo e uma renda vitalícia acima, tornando-a uma excelente oportunidade de investimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €295,000 está significativamente acima do valor justo de €196,617, criando uma discrepância de €98,383 (50.0%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €196,617 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €98,383 (50.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar, Porto de €217,149 (€1,621/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 54/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €217,149, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €196,617 (€1,467/m²), uma diferença de €98,383 (50.0%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fânzeres e São Pedro da Cova · 439063 | Imóvel em análise | €295,000 | €2,201 | — | 51 | 73 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · b7b51b | Ativo | €260,000 | €1,494 | 32.1% | 45 | 72 |
| rua Dom Pedro IV | Ativo | €180,000 | €1,286 | 41.6% | 40 | 84 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · 4d40f9 | Ativo | €369,000 | €1,210 | 45.0% | 65 | 78 |
| Valongo · ba3fec | Ativo | €350,000 | €1,440 | 34.6% | 62 | 68 |
| Mediana | €305,000 | €1,363 | 38.1% | 54 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade localizada em Fânzeres e São Pedro da Cova, listada por €295,000, está sobrevalorizada em 50,0% em comparação com o seu valor justo de €196,617, tornando-se uma opção menos atraente para investidores de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 5% e uma classificação de bairro de 73/100, este investimento pode não proporcionar os retornos esperados. Arrendamento familiar Embora a propriedade tenha uma classificação sólida de 73/100 na vizinhança, o seu valor atual de listagem de €295,000 está 50,0% acima do seu valor justo de €196,617, resultando em preços que não se alinham com a acessibilidade do mercado de arrendamento familiar. A pontuação de condição de 54/100 sugere ainda que esta propriedade pode exigir investimento adicional para atrair inquilinos familiares a longo prazo. Compra e manutenção Este ativo reflete um desafio de preços significativo, uma vez que está listado por €295,000, que está 50,0% acima do valor justo de €196,617, dificultando uma estratégia de compra e manutenção bem-sucedida. Dado o rendimento bruto de 5% e a necessidade de melhoria na condição, manter esta propriedade pode resultar em retornos subotimais ao longo do tempo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 70/100 sugere um risco moderado de potenciais recessões na economia local, que podem afetar a procura de inquilinos e a receita de rendas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 377 703 €
- Capital próprio necessário
- 141 703 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -374 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras65 463 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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