Apartamento T1, 74 m² em Canidelo, Vila Nova de Gaia
Apartamento T1 com 74 m² em Canidelo, Vila Nova de Gaia, à venda por 425 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 281 943 €, 33,7% abaixo do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 74 m², no 3º andar, construído em 2016, certificado energético A. Localizado em travessa Nova das Chieiras, 170, freguesia de Canidelo, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui um terraço panorâmico que oferece vistas deslumbrantes para o mar e está a apenas 80 metros da praia, acrescentando um espaço exterior excepcional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €425,000 está significativamente acima do valor justo de €281,943, apresentando uma sobrevalorização de €143,057 (50.7%). Isto indica que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €281,943 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €425,000 situa-se €143,057 (50.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €425,000 face à base da zona de travessa Nova das Chieiras, 170 de €291,121 (€3,934/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 86/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €291,121, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €281,943 (€3,810/m²), uma diferença de €143,057 (50.7%) face ao preço pedido de €425,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa Nova das Chieiras, 170 | Imóvel em análise | €425,000 | €5,743 | — | 82 | 67 |
| Canidelo · 6c779d | Ativo | €260,000 | €3,467 | 39.6% | 78 | 70 |
| alameda António Gonçalves de Castro | Ativo | €257,500 | €3,962 | 31.0% | 75 | 76 |
| Canidelo · fe6453 | Ativo | €410,000 | €4,271 | 25.6% | 75 | 68 |
| Canidelo · 4ba956 | Ativo | €286,000 | €2,979 | 48.1% | 75 | 75 |
| Mediana | €273,000 | €3,715 | 35.3% | 75 | 73 |
Tese de investimento
Family rental O preço de listagem da propriedade de €425,000 está significativamente acima do seu valor justo de €281,943, resultando numa diferença substancial de 50.7% que indica que está sobrevalorizada. Embora o rendimento bruto de 3.2% sugira potencial, o preço elevado pode desencorajar famílias em busca de opções de aluguer acessíveis. Long-term rental A €425,000, o apartamento está sobrevalorizado, especialmente tendo em conta o seu valor justo de €281,943 e a diferença resultante de 50.7%. O rendimento bruto de 3.2% pode não ser atrativo o suficiente para investimento a longo prazo, limitando os retornos potenciais numa área suburbana que apela principalmente a famílias. Buy-and-hold Com um preço de listagem de €425,000 versus um valor justo de €281,943, esta propriedade é considerada sobrevalorizada, com uma diferença de 50.7%. Investir a esse preço pode comprometer a valorização futura num mercado suburbano que favorece opções familiares, mas não sustenta preços de luxo.
Riscos
Risco de incumprimento do inquilino Com uma pontuação de estabilidade do inquilino de 60/100, há uma probabilidade significativa de rotatividade ou incumprimento dos inquilinos, o que pode afetar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 454 260 €
- Capital próprio necessário
- 114 260 €
- Prestação mensal
- 1433 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -873 €
- Preço425 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3400 €
- Imposto do Selo (crédito)2040 €
- Escritura, registo e banco2520 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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