Apartamento T2, 68 m² em Amora, Seixal
Apartamento T2 com 68 m² em Amora, Seixal, à venda por 289 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 233 701 €, 19,1% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 68 m², no 1º andar, construído em 1983, certificado energético C. Localizado em rua Abel Salazar, 16, freguesia de Amora, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui uma varanda fechada, proporcionando um espaço adicional versátil ideal para armazenamento ou área de lavandaria, e apresenta piso vinílico de alta resistência para durabilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido por este apartamento de €289,000 reflete um prémio sobre o seu valor justo de €233,701, resultando em um excesso de €55,299 ou 23.7%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, indicando potenciais desafios para os compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €233,701 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €289,000 situa-se €55,299 (23.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €289,000 face à base da zona de rua Abel Salazar, 16 de €180,500 (€2,654/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €180,500, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €233,701 (€3,437/m²), uma diferença de €55,299 (23.7%) face ao preço pedido de €289,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Abel Salazar, 16 | Imóvel em análise | €289,000 | €4,250 | — | 88 | 73 |
| Amora · 1f34b7 | Ativo | €289,000 | €3,440 | 19.0% | 78 | 70 |
| rua Luís de Camões | Ativo | €279,500 | €3,213 | 24.4% | 78 | 76 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 001873 | Ativo | €299,000 | €3,437 | 19.1% | 80 | 76 |
| rua Magalhães Lima | Ativo | €315,000 | €3,424 | 19.4% | 80 | 78 |
| Mediana | €294,000 | €3,431 | 19.3% | 79 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Amora está listado por €289,000, o que representa 23,7% acima do seu valor justo de €233,701, indicando que está sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de 3,5%, esta propriedade pode ter dificuldades em atrair inquilinos a longo prazo dado o seu preço inflacionado. Arrendamento familiar Considerando o preço atual de €289,000, este apartamento, embora situado em um bairro razoável com uma classificação média de 73/100, está sobrevalorizado em 23,7% em comparação com o seu valor justo de €233,701. Famílias que procuram habitação acessível podem ser desencorajadas pelo preço elevado, limitando sua atratividade para arrendamentos familiares. Compra e manutenção Com um preço de listagem de €289,000, esta propriedade está 23,7% acima do seu valor de mercado justo de €233,701, tornando-se um investimento sobrevalorizado para estratégias de compra e manutenção. O rendimento bruto relativamente baixo de 3,5% dificulta ainda mais o potencial de valorização a longo prazo num mercado com apenas amenidades e qualidade de inquilinos medianas. Não ideal para arrendamento de curto prazo Dado o seu preço de listagem de €289,000, que excede o seu valor justo em 23,7%, este apartamento é inadequado para estratégias de arrendamento de curto prazo. A natureza sobrevalorizada da propriedade diminui o potencial retorno sobre o investimento para estadias de curto prazo, particularmente num mercado menos favorável para este tipo de arrendamento. Não ideal para o mercado de luxo Com uma avaliação de €289,000, o apartamento está sobrevalorizado em 23,7% em comparação com o seu valor justo de €233,701, tornando-se uma opção inadequada para o mercado de luxo. A sua classificação média de bairro e as métricas de rendimento não se alinham com as expectativas típicas de luxo, indicando ainda mais seu desalinhamento com este segmento de mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 sugere uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e, potencialmente, a uma redução da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 305 728 €
- Capital próprio necessário
- 74 528 €
- Prestação mensal
- 975 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -541 €
- Preço289 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 836 €
- Imposto do Selo (escritura)2312 €
- Imposto do Selo (crédito)1387 €
- Escritura, registo e banco2194 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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