Apartamento em União das Freguesias do Cacém e São Marcos
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Apartamento T2 com 86 m² em União das Freguesias do Cacém e São Marcos, Sintra, à venda por 325 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 311 379 €, em linha com o preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e pés-direitos altos.
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Avaliação
Valor justo estimado em €311,379 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €325,000 situa-se €13,621 (4.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €325,000 face à base da zona de praceta Principe da Beira, 7 de €249,265 (€2,898/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €249,265, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €311,379 (€3,621/m²), uma diferença de €13,621 (4.4%) face ao preço pedido de €325,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta Principe da Beira, 7 | Imóvel em análise | €325,000 | €3,779 | — | 75 | 62 |
| rua Cidade de São Paulo, 42 | Ativo | €315,000 | €3,621 | 4.2% | 78 | 74 |
| União das Freguesias do Cacém e São Marcos · d74a54 | Ativo | €315,000 | €3,621 | 4.2% | 75 | 74 |
| rua da Ribeira | Ativo | €299,000 | €4,041 | 6.9% | 74 | 76 |
| União das Freguesias do Cacém e São Marcos · d74a52 | Ativo | €315,000 | €3,621 | 4.2% | 72 | 82 |
| Mediana | €315,000 | €3,621 | 4.2% | 75 | 75 |
Tese de investimento
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Riscos
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- Custo total de compra
- 354 551 €
- Capital próprio necessário
- 94 551 €
- Prestação mensal
- 1096 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -599 €
- Preço325 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 356 €
- Imposto do Selo (escritura)2600 €
- Imposto do Selo (crédito)1560 €
- Escritura, registo e banco2280 €
- Obras9756 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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