Apartamento em Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim
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Apartamento T3 com 82 m² em Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, Gondomar, à venda por 269 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 213 548 €, 20,6% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, ilha de cozinha e pavimento flutuante.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 82 m², no 2º andar, construído em 1997, certificado energético D. Localizado freguesia de Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: O prédio inclui um sistema de entrada segura e oferece espaço exterior privado para residentes, aumentando tanto a segurança quanto as opções de lazer num ambiente calmo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €269,000 está 26,0% acima do valor justo de €213,548, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €55,452. Tal prémio pode dissuadir investidores perspicazes que procuram melhor valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €213,548 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €269,000 situa-se €55,452 (26.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €269,000 face à base da zona de Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, Gondomar, Porto de €209,712 (€2,557/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €209,712, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €213,548 (€2,604/m²), uma diferença de €55,452 (26.0%) face ao preço pedido de €269,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · 439435 | Imóvel em análise | €269,000 | €3,280 | — | 68 | 84 |
| rua Engenheiro Adelino Amaro da Costa | Ativo | €250,000 | €2,500 | 23.8% | 67 | 80 |
| praceta das Areias, 233 | Ativo | €232,500 | €2,500 | 23.8% | 75 | 74 |
| rua Doctor Severiano | Ativo | €280,000 | €2,545 | 22.4% | 70 | 73 |
| travessa Carregal, 6 | Ativo | €280,000 | €2,917 | 11.1% | 70 | 71 |
| Mediana | €265,000 | €2,523 | 23.1% | 70 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €269,000, criando uma diferença significativa de 26.0% em relação ao seu valor justo de €213,548. Com um rendimento bruto de 3.5%, investir neste ativo para arrendamento de longo prazo pode não gerar os retornos esperados. Compra e retenção Manter esta propriedade ao seu preço atual parece imprudente devido à sua avaliação de €269,000, que ultrapassa o valor justo em 26.0%. A pontuação atual de condição de 65/100 sugere a necessidade de investimentos em manutenção, o que pode diminuir ainda mais a rentabilidade. Arrendamento familiar Apesar da pontuação favorável de 84/100 da vizinhança, o preço de €269,000 é injustificável dado o seu valor justo de €213,548 e uma sobrevalorização de 26.0%. Potenciais inquilinos familiares podem ser desencorajados pelos altos custos mensais associados a tal investimento. Não ideal para Arrendamento de curto prazo devido ao elevado preço pedido, que é 26.0% acima do seu valor justo. Isto provavelmente levará a um desempenho de fluxo de caixa fraco num mercado de arrendamento de curto prazo tipicamente competitivo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade pode enfrentar riscos devido a flutuações económicas, dada uma elevada pontuação de estabilidade económica de 85, mas uma pontuação de estabilidade de inquilinos ligeiramente inferior de 80, o que indica uma potencial instabilidade na renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 309 228 €
- Capital próprio necessário
- 94 028 €
- Prestação mensal
- 907 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -551 €
- Preço269 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9436 €
- Imposto do Selo (escritura)2152 €
- Imposto do Selo (crédito)1291 €
- Escritura, registo e banco2146 €
- Obras25 203 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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