Apartamento em Lumiar
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Apartamento T2 com 74 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 420 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 326 028 €, 22,4% abaixo do preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 74 m², construído em 1984, certificado energético C. Localizado freguesia de Lumiar, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento apresenta acabamentos de alta qualidade e comodidades modernas, incluindo estores elétricos e robusta insonorização com caixilhos em PVC para maior conforto e privacidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €420,000 está significativamente acima do valor justo de €326,028, em €93,972 (28.8%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Um comprador deve proceder com cautela, pois o prémio é substancial em relação ao valor de mercado estimado.
Avaliação
Valor justo estimado em €326,028 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €420,000 situa-se €93,972 (28.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €420,000 face à base da zona de Lumiar, Lisbon, Lisbon de €241,969 (€3,270/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €241,969, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €326,028 (€4,406/m²), uma diferença de €93,972 (28.8%) face ao preço pedido de €420,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lumiar · 439453 | Imóvel em análise | €420,000 | €5,676 | — | 78 | 78 |
| avenida São Pedro, 7R | Ativo | €360,000 | €4,235 | 25.4% | 80 | 73 |
| Benfica · 9119bf | Ativo | €340,000 | €6,071 | 7.0% | 80 | 81 |
| rua Heróis do Ultramar | Ativo | €270,000 | €4,576 | 19.4% | 73 | 77 |
| rua Infante Dom Henrique, 111 | Ativo | €249,000 | €3,831 | 32.5% | 80 | 69 |
| Mediana | €305,000 | €4,406 | 22.4% | 80 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Lumiar, com um rendimento bruto de 3,4%, não corresponde a um retorno atrativo para arrendamento a longo prazo devido à sua significativa sobretaxa de 28,8% sobre o valor justo. Este preço sugere desafios na obtenção de uma procura de arrendamento consistente em relação ao preço pedido. Compra e retenção Embora a condição da propriedade pontue 82/100 e o bairro ofereça boas comodidades, a diferença de 28,8% em relação ao valor justo indica que a valorização a longo prazo pode não corresponder ao preço atual do investimento. Uma estratégia de compra e retenção pode resultar em geração de valor limitada, dado o seu sobrepreço num mercado competitivo. Arrendamento familiar Apesar de o ambiente urbano e as taxas de criminalidade mais baixas tornarem Lumiar uma localização atrativa para arrendamento familiar, o rendimento de 3,4% e o sobrepreço de 28,8% diminuem o seu apelo como investimento. As famílias podem encontrar opções de melhor valor em outros locais, limitando a ocupação e a receita de arrendamento potenciais. Não ideal para: Arrendamento de curto prazo, mercado de luxo, habitação estudantil.
Riscos
Risco de volatilidade económica A propriedade pode estar exposta a flutuações económicas, uma vez que possui uma elevada pontuação de estabilidade económica de 85, mas com uma pontuação de estabilidade de inquilinos mais baixa de 70, indicando uma possível rotatividade de inquilinos durante recessões económicas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 449 548 €
- Capital próprio necessário
- 113 548 €
- Prestação mensal
- 1417 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -790 €
- Preço420 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3360 €
- Imposto do Selo (crédito)2016 €
- Escritura, registo e banco2508 €
- Obras763 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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