Apartamento T2, 71 m² em Bonfim, Porto
Apartamento T2 com 71 m² em Bonfim, Porto, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 270 419 €, em linha com o preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, elevador e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 71 m², construído em 1984, certificado energético D. Localizado em rua Pinto Bessa, freguesia de Bonfim, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O grande terraço deste apartamento oferece um espaço exterior único para atividades de lazer, estando a poucos minutos da Estação Campanhã e da Igreja do Bonfim, aumentando o seu apelo. Vantagem de Localização: Situado entre as principais comodidades e transportes públicos, esta propriedade está preparada para uma valorização futura.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €275,000 está €14,882 (5.7%) acima do valor justo de €260,118, indicando que a propriedade está ao preço justo. Isso reflete uma consonância com as condições de mercado locais, centrando-se na localização central do Porto.
Avaliação
Valor justo estimado em €270,419 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €5,419 (2.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de rua Pinto Bessa de €272,105 (€3,832/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 62/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €272,105, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €270,419 (€3,809/m²), uma diferença de €5,419 (2.0%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Pinto Bessa | Imóvel em análise | €265,000 | €3,732 | — | 58 | 70 |
| praça Velásquez | Ativo | €275,000 | €3,438 | 7.9% | 70 | 73 |
| rua de Serpa Pinto | Ativo | €208,000 | €3,782 | 1.3% | 70 | 73 |
| rua Aval de Baixo | Ativo | €280,000 | €3,836 | 2.8% | 68 | 73 |
| Mafamude e Vilar do Paraíso · 4a4410 | Ativo | €285,000 | €3,276 | 12.2% | 68 | 80 |
| Mediana | €277,500 | €3,610 | 3.3% | 69 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T2 em Bonfim, com o preço de €275,000, apresenta uma oportunidade de investimento ao preço justo, com um rendimento bruto de 4,5%. Apesar de uma pontuação de condição modesta de 56/100, a localização central garante uma procura consistente por inquilinos de longo prazo. Compra e manutenção Como um investimento de compra e manutenção, esta propriedade continua a ser um ativo razoável devido à sua pontuação de bairro relativamente estável de 70/100 e ao valor justo competitivo de €260,118. Manter a propriedade a longo prazo pode resultar em retornos sólidos, capitalizando na trajetória de crescimento do Porto sem os riscos associados à sobrevalorização. Habitação estudantil Investir em habitação estudantil pode ser apelativo em Bonfim, especialmente considerando o acesso a instituições educativas da localização central. No entanto, apesar do bom rendimento de 4,5%, o apartamento está avaliado ao preço justo e pode não fornecer o valor acrescentado necessário para mercados de aluguer estudantil altamente competitivos. Mercado de luxo Esta propriedade não é adequada para o mercado de luxo, dado a sua avaliação ao preço justo e a classificação média de condição. As renovações limitadas podem diminuir o seu apelo para uma clientela de maior gama que procura características premium. Aluguer de curta duração A avaliação justa do apartamento e a condição moderada sugerem que pode não ter um desempenho ótimo no mercado de aluguer de curta duração. Investidores em potencial devem estar atentos aos desafios que possam surgir com as demandas de aluguer e os preços neste setor de curta duração.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 50/100 indica uma alta probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e rendimentos de aluguer flutuantes.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 304 952 €
- Capital próprio necessário
- 92 952 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -341 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras25 268 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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