Apartamento T3, 161 m² em Parque das Nações, Lisbon
Apartamento T3 com 161 m² em Parque das Nações, Lisbon, à venda por 2 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 889 183 €, 63,7% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 0 casas de banho de 161 m², certificado energético A. Localizado freguesia de Parque das Nações, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Noteworthy Features: Esta residência inclui amenidades exclusivas, como um Kids Club e um Business Centre, promovendo um ambiente comunitário ideal para famílias e profissionais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,450,000 está significativamente acima do valor justo, que é estimado em €889,183, representando uma disparidade de €1,560,817 ou 175,5%. Veredicto: sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €889,183 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €2,450,000 situa-se €1,560,817 (175.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,450,000 face à base da zona de Parque das Nações, Lisbon, Lisbon de €1,032,826 (€6,415/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,032,826, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €889,183 (€5,523/m²), uma diferença de €1,560,817 (175.5%) face ao preço pedido de €2,450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parque das Nações · ade6c4 | Imóvel em análise | €2,450,000 | €15,217 | — | 88 | 80 |
| Olivais · 96c23f | Ativo | €375,000 | €5,769 | 62.1% | 88 | 80 |
| avenida Cidade de Luanda | Ativo | €349,000 | €4,847 | 68.1% | 80 | 68 |
| Olivais · 956817 | Ativo | €360,000 | €5,373 | 64.7% | 85 | 80 |
| calçada da Picheleira | Ativo | €350,000 | €5,556 | 63.5% | 85 | 82 |
| Mediana | €355,000 | €5,465 | 64.1% | 85 | 80 |
Tese de investimento
Long-term rental O preço elevado de €2,450,000 excede muito o seu valor justo de €889,183, indicando que está sobrevalorizada em 175,5%. Com um rendimento bruto de apenas 1,2%, não apresenta um retorno atrativo para estratégias de arrendamento a longo prazo. Buy-and-hold Dada a considerável diferença entre o preço de lista e o seu valor justo, a propriedade está sobrevalorizada a €2,450,000, o que complica uma estratégia de compra e retenção. O rendimento atual de 1,2% destaca ainda mais a falta de atratividade desta retenção a longo prazo. Family rental A €2,450,000, a propriedade está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €889,183, apresentando desafios para uma abordagem de arrendamento familiar. O modesto rendimento bruto de 1,2% não apoia a viabilidade financeira esperada neste setor.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode ser antecipada devido a um índice de estabilidade dos inquilinos de 75/100, indicando uma potencial volatilidade na receita de arrendamento e custos de leasing aumentados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 672 490 €
- Capital próprio necessário
- 712 490 €
- Prestação mensal
- 8263 €
- Rentabilidade bruta
- 1,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -8602 €
- Preço2 450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões183 750 €
- Imposto do Selo (escritura)19 600 €
- Imposto do Selo (crédito)11 760 €
- Escritura, registo e banco7380 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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