Apartamento em Cidade da Maia
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Apartamento T3 com 114 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 251 502 €, 14,7% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 114 m², no 1º andar, construído em 1986, certificado energético E. Localizado em avenida Doutor Germano Vieira, freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. Destaque: O apartamento conta com dois varandas privadas, aumentando o espaço de vida ao ar livre e permitindo que os residentes desfrutem da vibrante atmosfera à volta no coração de Gueifães.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €295,000 está bem acima do valor justo de €251,502, indicando que está sobrevalorizada em €43,498 (17.3%). Os investidores devem proceder com cautela devido a esta discrepância.
Avaliação
Valor justo estimado em €251,502 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €43,498 (17.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de avenida Doutor Germano Vieira de €275,194 (€2,414/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €275,194, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €251,502 (€2,206/m²), uma diferença de €43,498 (17.3%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Doutor Germano Vieira | Imóvel em análise | €295,000 | €2,588 | — | 70 | 66 |
| rua Nampula | Ativo | €399,000 | €3,627 | 40.2% | 88 | 68 |
| Cidade da Maia · 4a44d8 | Ativo | €270,000 | €2,308 | 10.8% | 65 | 72 |
| rua de São Francisco Xavier | Ativo | €274,500 | €2,307 | 10.9% | 64 | 72 |
| rua Calouste Gulbenkian | Ativo | €123,500 | €1,211 | 53.2% | — | 73 |
| Mediana | €272,250 | €2,308 | 10.8% | 65 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Apesar do apartamento de 3 quartos em Cidade da Maia oferecer um rendimento bruto de 3,5%, o seu preço de lista de €295.000 está 17,3% acima do seu valor justo de €251.502, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. A condição do complexo e o contexto suburbano sugerem que os inquilinos de longo prazo podem ser dissuadidos pelo custo mais elevado em relação ao valor. Arrendamento familiar Embora a propriedade tenha potencial para atrair famílias, a sua classificação de condição de 67/100 e o estado de sobrevalorizada podem limitar a sua atratividade, tornando-a menos interessante para arrendamentos familiares. As famílias geralmente procuram valor para o seu investimento habitacional e, a €295.000, este apartamento não está alinhado com a precificação justa do mercado. Compra e manutenção Investir neste apartamento de 3 quartos como uma estratégia de compra e manutenção pode não gerar os retornos desejados, dada a sua lista que está significativamente acima do valor justo. Embora a área do Grande Porto ofereça estabilidade económica, a lacuna de 17,3% sugere que a valorização do capital pode ser prejudicada pela sobrevalorização da propriedade.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 65/100, existe um risco elevado de flutuações na receita e potenciais vagas que podem levar a uma redução do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 343 002 €
- Capital próprio necessário
- 107 002 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -611 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras30 763 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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