Moradia em Altura
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Moradia T2 com 59 m² em Altura, Castro Marim, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 349 702 €, 29,4% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 59 m², construído em 1994, certificado energético B. Localizado em rua Dom Dinis, freguesia de Altura, concelho de Castro Marim, distrito de Faro. Esta propriedade possui uma piscina exterior privada, aumentando o seu apelo como um retiro tranquilo para relaxamento e convívios numa zona sossegada de Altura.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €495,000 supera o valor justo de €349,702 em €145,298 (41.5%). Assim, a propriedade está claramente acima do valor justo. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip foca em melhorar a aparência da propriedade para atrair compradores, aproveitando o apelo turístico da localização para uma revenda lucrativa. Buy-to-let angle. A estratégia de rendimento de aluguer envolve gerar um rendimento bruto de 2.9%, ou aproximadamente €1,196 por mês, visando tanto o mercado de aluguer de curto prazo como o de longo prazo numa área altamente turística.
Avaliação
Valor justo estimado em €349,702 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €495,000 situa-se €145,298 (41.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de rua Dom Dinis de €310,089 (€5,256/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €310,089, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €349,702 (€5,927/m²), uma diferença de €145,298 (41.5%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Dom Dinis | Imóvel em análise | €495,000 | €8,390 | — | 78 | 61 |
| Vila Nova de Cacela · 6f404d | Ativo | €895,000 | €5,927 | 29.4% | 75 | 51 |
| Vila Nova de Cacela · 65a508 | Ativo | €1,800,000 | €8,145 | 2.9% | 82 | 61 |
| Vila Nova de Cacela · d74922 | Ativo | €795,000 | €6,163 | 26.5% | — | 60 |
| Vila Nova de Cacela · 4d4208 | Ativo | €466,000 | €3,641 | 56.6% | 72 | 53 |
| Mediana | €845,000 | €6,045 | 27.9% | 75 | 57 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental Dada a elevada avaliação do imóvel a €495,000 em comparação com o seu valor justo de €349,702, existe uma diferença substancial de 41.5%, afetando a viabilidade potencial para retornos de aluguer de curto prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2.9%, o desempenho financeiro é pouco provável que atenda às expectativas definidas pelo competitivo mercado do Algarve. Long-term rental O imóvel está sobrevalorizado a €495,000 em relação ao seu valor justo de €349,702, indicando um investimento insustentável para estratégias de aluguer de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2.9%, este investimento pode não atrair inquilinos de qualidade que procuraram valor numa área conhecida pelas suas flutuações sazonais. Buy-and-hold Com um preço de listagem de €495,000, significativamente acima do valor justo de €349,702, manter este imóvel a longo prazo pode levar a um desempenho abaixo das expectativas em valorização futura e fluxo de caixa. O baixo rendimento bruto de 2.9% diminui ainda mais a sua atratividade para uma estratégia de investimento focada em retornos estáveis a longo prazo.
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica Com uma classificação de estabilidade económica de 55/100, existe um risco significativo de que as recessões económicas possam afetar negativamente a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 533 460 €
- Capital próprio necessário
- 137 460 €
- Prestação mensal
- 1670 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1088 €
- Preço495 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3960 €
- Imposto do Selo (crédito)2376 €
- Escritura, registo e banco2688 €
- Obras2536 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (466 000 €–1 800 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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