Apartamento em Charneca de Caparica e Sobreda
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Apartamento T1 com 92 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, à venda por 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 331 652 €, 12,7% abaixo do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 92 m², no 2º andar, construído em 1992, certificado energético C. Localizado freguesia de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, distrito de Setúbal. O apartamento possui dois generosos varandas com vistas desimpedidas sobre áreas verdes, ideais para refeições ao ar livre e para desfrutar da tranquilidade do seu ambiente residencial.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €380,000 excede o valor justo de €331,652 em €48,348, o que equivale a 14,6%. Esta avaliação indica que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €331,652 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €380,000 situa-se €48,348 (14.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €380,000 face à base da zona de Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, Setúbal de €324,096 (€3,523/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €324,096, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €331,652 (€3,605/m²), uma diferença de €48,348 (14.6%) face ao preço pedido de €380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Charneca de Caparica e Sobreda · 19f5ab | Imóvel em análise | €380,000 | €4,130 | — | 78 | 76 |
| rua Agatão Lança, 40 | Ativo | €253,000 | €3,163 | 23.4% | 70 | 72 |
| rua Pedro Lemos | Ativo | €280,000 | €4,000 | 3.2% | 75 | 76 |
| rua Fernando Gil | Ativo | €240,000 | €3,077 | 25.5% | 74 | 72 |
| Costa da Caparica · d748fd | Ativo | €336,000 | €5,169 | 25.1% | 75 | 75 |
| Mediana | €266,500 | €3,582 | 13.3% | 75 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €380,000, com um valor justo de €331,652, refletindo um gap significativo de 14.6%. Com um rendimento baixo de 2.2%, o investimento não oferece retornos atrativos para oportunidades de arrendamento de longo prazo. Arrendamento familiar Dado o preço da propriedade de €380,000 em comparação com um valor justo de €331,652, está claro que o investimento está sobrevalorizado, o que apresenta desafios para a viabilidade do arrendamento familiar. A pontuação de condição razoavelmente boa de 82/100 pode atrair interesse, mas o rendimento de 2.2% limita a rentabilidade potencial neste segmento. Compra e manutenção Com um preço de listagem de €380,000, esta propriedade não atinge seu valor justo de €331,652, indicando que está sobrevalorizada para uma estratégia de compra e manutenção. O rendimento bruto de 2.2% complica ainda mais sua atratividade para apreciação de capital a longo prazo, tornando-a uma opção menos favorável no mercado atual.
Riscos
Risco de volatilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, existe o risco de que mudanças no panorama económico possam afetar negativamente a procura de inquilinos e o valor da propriedade mais do que o esperado, especialmente considerando a pontuação de estabilidade de inquilinos mais baixa de 75/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 407 348 €
- Capital próprio necessário
- 103 348 €
- Prestação mensal
- 1331 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1064 €
- Preço380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3040 €
- Imposto do Selo (crédito)1824 €
- Escritura, registo e banco2412 €
- Obras2372 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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