Moradia em Cascais e Estoril
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Moradia T3 com 138 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 1 600 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 122 700 €, 29,8% abaixo do preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 138 m², certificado energético D. Localizado em rua dos Faisões, freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Esta villa possui um layout único com duas suites e a possibilidade de converter um quarto em uma suite adicional, proporcionando um conforto e versatilidade excepcionais nas opções de habitação.
Resumo financeiro
The valuation. A propriedade está listada por €1,600,000, que é €477,300 (42.5%) acima do valor justo de €1,122,700. Esta diferença substancial indica que a propriedade está sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,122,700 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,600,000 situa-se €477,300 (42.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,600,000 face à base da zona de rua dos Faisões de €966,665 (€7,005/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €966,665, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,122,700 (€8,136/m²), uma diferença de €477,300 (42.5%) face ao preço pedido de €1,600,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Faisões | Imóvel em análise | €1,600,000 | €11,594 | — | 75 | 67 |
| rua Piscinas | Ativo | €2,550,000 | €9,808 | 15.4% | 80 | 74 |
| Cascais e Estoril · ba3f55 | Ativo | €1,950,000 | €10,263 | 11.5% | 79 | 69 |
| rua São José | Ativo | €1,400,000 | €8,235 | 29.0% | 75 | 67 |
| Cascais e Estoril · 1e632e | Ativo | €1,350,000 | €8,036 | 30.7% | — | 68 |
| Mediana | €1,675,000 | €9,022 | 22.2% | 79 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dado que o preço de listagem de €1.600.000 está 42,5% acima do valor justo de €1.122.700, a propriedade pode não gerar retornos suficientes para justificar o investimento inicial para arrendamento a longo prazo com apenas 2,2% de rendimento bruto. Este elevado custo de entrada, aliado a uma pontuação de 67/100 na vizinhança, sugere que a procura de arrendamento pode não apoiar as expectativas de rentabilidade. Arrendamento familiar Com uma classificação geral de 80/100, a propriedade pode parecer adequada para arrendamento familiar; no entanto, a €1.600.000, está significativamente sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €1.122.700. Famílias à procura de habitação de qualidade podem encontrar melhores opções que não exigem um prémio tão elevado, dada a atual rentabilidade de apenas 2,2%. Compra e manutenção Investir numa estratégia de compra e manutenção pode não ser aconselhável, uma vez que a propriedade está avaliada em €1.600.000, em comparação com um valor justo de €1.122.700, resultando numa lacuna significativa que diminui a sua atratividade para a valorização a longo prazo. A rentabilidade atual de 2,2% não justifica o preço de entrada e apresenta riscos quanto a futuras valorizacões numa vizinhança comparável. Não ideal para: Arrendamento de férias a curto prazo, mercado de luxo, alojamento de estudantes Esta propriedade não é adequada para arrendamentos de férias a curto prazo ou dinâmicas do mercado de luxo devido à sua precificação elevada, que mina a sua competitividade. Além disso, a demografia e a precificação não se alinham bem com a procura de alojamento para estudantes, tornando-se uma opção menos viável para essas estratégias.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta riscos potenciais devido à sua classificação de estabilidade económica de 70/100, que indica incertezas económicas moderadas que poderiam impactar a retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 754 122 €
- Capital próprio necessário
- 474 122 €
- Prestação mensal
- 5606 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4883 €
- Preço1 600 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões120 000 €
- Imposto do Selo (escritura)12 800 €
- Imposto do Selo (crédito)7680 €
- Escritura, registo e banco5340 €
- Obras8302 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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