Apartamento em São Francisco
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Apartamento T3 com 109 m² em São Francisco, Alcochete, à venda por 385 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 252 718 €, 34,4% abaixo do preço pedido. A análise de 6 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e pés-direitos altos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 109 m², construído em 2008, certificado energético E. Localizado freguesia de São Francisco, concelho de Alcochete, distrito de Setúbal. Esta propriedade apresenta uma elegante lareira elétrica na ampla sala de estar, melhorando tanto a funcionalidade como a estética para uma atmosfera acolhedora durante todo o ano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €385,000 está significativamente acima do valor justo de €252,718, representando uma sobrevalorização de €132,282 (52,3%). Esta discrepância destaca o status do imóvel como sobrevalorizado de acordo com os padrões do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €252,718 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €385,000 situa-se €132,282 (52.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €385,000 face à base da zona de São Francisco, Alcochete, Setúbal de €266,807 (€2,448/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €266,807, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €252,718 (€2,319/m²), uma diferença de €132,282 (52.3%) face ao preço pedido de €385,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Francisco · 19f81e | Imóvel em análise | €385,000 | €3,532 | — | 76 | 56 |
| rua Duque de Loulé | Ativo | €440,000 | €2,095 | 40.7% | 72 | 58 |
| Alcochete · 1f36eb | Ativo | €319,000 | €3,190 | 9.7% | — | 56 |
| rua Cidade de Beja S / N | Ativo | €289,900 | €2,319 | 34.3% | 75 | 54 |
| rua Cidade do Funchal, 42 | Ativo | €450,000 | €2,711 | 23.3% | 72 | 58 |
| Mediana | €379,500 | €2,515 | 28.8% | 72 | 57 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €385,000 em comparação com um valor justo de €252,718, criando uma diferença de 52,3% que compromete a sua viabilidade como investimento para arrendamento a longo prazo. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 3,2% e uma classificação de bairro de 56/100, os rendimentos potenciais podem não compensar o alto custo inicial. Arrendamento familiar Dada a sua proximidade com escolas e a demanda moderada na área, o elevado preço de €385,000 posiciona esta propriedade como sobrevalorizada, apesar do seu potencial para arrendamento familiar. O rendimento bruto de 3,2% e a condição média do bairro sugerem que as famílias podem não justificar o preço premium em um mercado suburbano.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A combinação de uma baixa pontuação de estabilidade económica de 50 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60 indica um risco significativo de rotatividade de inquilinos e potencial instabilidade de rendimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 419 258 €
- Capital próprio necessário
- 111 258 €
- Prestação mensal
- 1299 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -791 €
- Preço385 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3080 €
- Imposto do Selo (crédito)1848 €
- Escritura, registo e banco2424 €
- Obras8806 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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